전세계약 갱신 청구권 행사 방법｜언제까지 집주인에게 통보해야 할까

전세계약 갱신청구권은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 행사해야 합니다. 공식 명칭은 계약갱신요구권이며, 임차인은 한 차례 행사해 기존 계약을 2년 연장할 수 있습니다. 전화나 말로도 통보할 수 있지만 분쟁에 대비하려면 문자, 이메일 또는 내용증명처럼 도달 사실을 남길 수 있는 방법이 안전합니다.

계약갱신요구권 핵심 요약

• 행사기간: 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
• 행사 횟수: 한 차례
• 갱신 기간: 2년
• 통보 방법: 구두·전화·문자·이메일·내용증명 가능
• 보증금·월세 증액: 원칙적으로 기존 금액의 5% 이내
• 임대인 거절: 실거주 등 법에서 정한 사유가 있는 경우

아래 내용은 2026년 7월 23일 기준 주택임대차보호법과 공식 안내를 바탕으로 정리했습니다. 실제 적용 여부는 계약 내용과 통보 시점, 임대인의 거절 사유에 따라 달라질 수 있으므로 분쟁이 예상된다면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가의 확인이 필요합니다.

계약갱신요구권과 묵시적 갱신 차이

계약갱신요구권은 임차인이 계속 거주하겠다는 의사를 명시적으로 표시해 행사하는 권리입니다.

 

반면 묵시적 갱신은 계약 종료 전까지 임대인과 임차인이 갱신거절이나 조건 변경을 통보하지 않아 기존 조건으로 계약이 자동 갱신되는 경우를 말합니다.

구분	계약갱신요구권	묵시적 갱신
갱신 방식	임차인이 명시적으로 행사	양쪽이 기한 내 별도 통보를 하지 않음
행사 횟수	한 차례	별도 행사 횟수 개념 없음
갱신 기간	2년	2년으로 봄
임차인 중도해지	통보 후 3개월 뒤 효력	통보 후 3개월 뒤 효력

묵시적으로 계약이 갱신됐다는 이유만으로 계약갱신요구권을 행사한 것으로 단정하지는 않습니다. 임차인이 갱신요구권을 명시적으로 행사하지 않았다면 다음 계약 만료 때 한 차례의 권리가 남아 있을 수 있습니다.

합의 재계약은 문구를 확인하세요

임대인과 새 계약서를 작성했다면 단순 합의 갱신인지 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지 분쟁이 생길 수 있습니다. 계약서에 ‘계약갱신요구권 행사’ 또는 ‘미행사’를 명확히 표시하는 것이 좋습니다.

전세계약 갱신청구권 행사기간

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 합니다.

 

계약 종료일까지 두 달도 남지 않은 상태에서 처음 갱신을 요구하면 법에서 정한 행사기간을 벗어나 임대인이 거절할 수 있습니다.

시점	갱신요구 가능 여부	확인할 점
계약 종료 6개월보다 이전	법정 행사기간 전	미리 의사를 전달하더라도 기간 안에 다시 통보하는 편이 안전
종료 6개월 전부터 2개월 전까지	행사 가능	임대인에게 통지가 도달했다는 증거 보관
종료 2개월 미만	법정 행사기간을 넘길 수 있음	임대인과 합의 갱신 가능 여부 확인

종료일이 월말이거나 달마다 날짜 수가 다른 경우에는 정확한 기간 계산을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

 

계약 종료 6개월 전이 되는 시점부터 가능한 한 빨리 통보하고, 임대인이 확인했다는 답변까지 받아 두는 것이 좋습니다.

임대인에게 도달한 날짜가 중요합니다

문자를 작성한 날짜보다 임대인에게 실제로 전달된 시점이 중요할 수 있습니다.

 

휴대전화 번호나 주소가 바뀌어 통지가 전달되지 않았다면 갱신요구 사실을 입증하기 어려워집니다.

 

계약서와 최신 등기사항증명서에서 임대인의 연락처와 주소를 확인하고, 문자와 이메일을 함께 보내거나 내용증명 우편을 이용하는 방법을 검토합니다.

계약갱신요구권 문자로 행사하는 방법

계약갱신요구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다. 구두나 전화로도 가능하지만 나중에 임대인이 통보받지 못했다고 주장할 수 있으므로 문자나 이메일처럼 내용과 날짜가 남는 수단을 권합니다.

문자에 포함할 내용

• 임차 주택의 주소와 동·호수
• 현재 임대차계약의 종료일
• 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사한다는 표현
• 갱신 후 계속 거주하겠다는 의사
• 계약 조건 협의를 요청한다는 내용
• 임대인의 확인 답변을 요청하는 문구

계약갱신요구권 문자 예시

안녕하세요. 임차인 ○○○입니다.

현재 임차 중인 ○○시 ○○구 ○○로 ○○아파트 ○동 ○호의 임대차계약이 2027년 ○월 ○일 종료될 예정입니다.

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사하며, 갱신된 기간에도 계속 거주하고자 합니다. 갱신 조건 협의를 위해 이 문자를 확인하셨다는 답변을 부탁드립니다.

단순히 “재계약하고 싶습니다”라고만 보내도 상황에 따라 갱신 의사로 해석될 수 있지만, 법정 권리를 행사하는 것인지 불명확할 수 있습니다. 분쟁을 줄이려면 `계약갱신요구권을 행사한다`는 문구를 직접 넣는 편이 좋습니다.

전화로 통보했다면 문자로 다시 확인합니다

전화 통화 후에는 통화 내용을 정리해 문자나 이메일을 보냅니다.

통화 후 확인 문자 예시

오늘 통화에서 말씀드린 것처럼 해당 주택에 대한 계약갱신요구권을 행사합니다. 현재 계약 종료일은 2027년 ○월 ○일이며, 갱신 후 계속 거주할 예정입니다. 통화 내용과 다른 부분이 있다면 회신 부탁드립니다.

답변이 없다면 내용증명을 검토합니다

문자를 읽었는지 확인되지 않거나 임대인이 답변을 피한다면 내용증명 우편을 보낼 수 있습니다. 내용증명은 우편을 보낸 내용과 날짜를 증명하는 수단이며, 실제로 임대인에게 도달했는지도 배달조회 등으로 확인해야 합니다.

국토교통부 계약갱신요구권 행사 방식 안내 확인하기 →

계약갱신요구권은 한 번 행사하면 2년 연장됩니다

임차인은 계약갱신요구권을 한 차례 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다.

 

최초 계약이 2년이었다면 일반적으로 최초 2년과 갱신 2년을 합해 최대 4년 동안 거주할 기회를 확보하는 구조입니다.

 

처음 계약기간을 1년으로 작성했더라도 주택임대차보호법상 임차인은 원칙적으로 최소 2년의 임대차기간을 주장할 수 있습니다.

 

실제 계약기간과 갱신요구권 행사 가능 시점이 복잡하다면 계약서 작성일과 입주일, 종료일을 구분해 확인해야 합니다.

4년 이상 거주했어도 권리가 남아 있을 수 있습니다

당사자 합의나 묵시적 갱신으로 이미 4년 이상 거주했더라도 계약갱신요구권을 명시적으로 행사한 적이 없다면 한 차례의 권리가 남아 있을 수 있습니다.

 

다만 과거 재계약 과정에서 갱신요구권을 행사한 것으로 볼 만한 문구나 대화가 있었다면 판단이 달라질 수 있습니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유

임대인은 임차인이 기간 안에 적법하게 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하기 어렵습니다. 주택임대차보호법은 다음과 같은 거절 사유를 규정하고 있습니다.

거절 사유	확인할 내용
월세 연체	임차인이 2기분 차임에 해당하는 금액까지 연체한 사실
부정한 임차	거짓이나 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우
보상 합의	임대인이 상당한 보상을 제공하고 임차인과 합의한 경우
무단 전대	임대인 동의 없이 주택을 다른 사람에게 빌려준 경우
주택 파손	고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
주택 멸실	주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
철거·재건축	사전 고지된 계획, 안전 우려 또는 법령에 따른 철거·재건축
임대인 측 실거주	임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
중대한 의무 위반	임대차를 계속하기 어려울 정도로 임차인의 의무를 위반한 경우

단순히 집을 매도할 예정이거나 전세 시세가 올랐다는 이유만으로 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

 

다만 주택을 매수한 사람이 적법한 기간 안에 임대인의 지위를 취득하고 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우에는 개별 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

집주인 실거주로 거절하는 경우

임대인 본인이나 임대인의 부모·자녀 등 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 배우자나 형제자매는 법 조문에 규정된 직계존속·직계비속과 구분해야 합니다.

 

대법원은 임대인이 단순히 실거주 의사를 말했다는 사정만으로 곧바로 인정되는 것은 아니며, 실거주 의사가 진정한지는 여러 사정을 종합해 판단해야 한다고 봤습니다.

• 임대인과 가족의 현재 주거 상황
• 직장·학교 등 생활 근거지
• 실거주가 필요해진 경위
• 기존 주거지에서 이사하기 위한 준비
• 갱신거절 전후 발언이 일관되는지
• 실거주 계획과 모순되는 행동이 있었는지

실거주 진정성에 대한 입증책임

실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점은 임대인이 입증해야 합니다. 다만 임차인이 임대인에게 가족관계나 개인 자료를 임의로 강제 제출하도록 할 수 있다는 의미는 아니며, 분쟁이 생기면 법원이나 조정절차에서 판단될 수 있습니다.

실거주를 이유로 내보낸 뒤 다른 사람에게 임대한 경우

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 계약기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 기존 임차인에게 손해를 배상해야 할 수 있습니다.

 

당사자가 별도로 손해배상액을 합의하지 않았다면 법에서는 다음 금액 중 큰 금액을 손해배상 기준으로 정하고 있습니다.

• 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분
• 새 임차인에게 받은 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분
• 갱신거절로 기존 임차인이 실제 입은 손해액

실거주가 무산된 데 정당한 사유가 있었는지, 실제로 제3자에게 임대한 시점이 언제인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 새로운 임차인이 입주한 정황이 확인되면 계약서, 갱신요구 문자와 임대인의 거절 답변 등 관련 자료를 보관해야 합니다.

국가법령정보센터에서 계약갱신요구권 거절 사유 확인하기 →

계약갱신 후 보증금·월세 5% 인상 기준

계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 계약은 기존 계약과 같은 조건으로 다시 체결된 것으로 봅니다. 다만 임대인은 법에서 정한 범위 안에서 보증금이나 월세의 증액을 청구할 수 있습니다.

 

증액 상한은 원칙적으로 기존에 약정한 보증금이나 월세의 5%입니다. 지방자치단체가 조례로 더 낮은 상한을 정했다면 해당 기준이 적용될 수 있습니다.

기존 계약 조건	5% 금액	계산상 최대 금액
전세보증금 2억원	1,000만원	2억1,000만원
전세보증금 3억원	1,500만원	3억1,500만원
월세 80만원	4만원	월 84만원
월세 100만원	5만원	월 105만원

5%는 자동 인상률이 아니라 상한입니다

임대인이 갱신할 때마다 자동으로 5%를 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다.

 

5%는 증액할 수 있는 최대 범위이며, 실제 증액 금액은 당사자 협의와 경제사정의 변동 등 법률상 요건에 따라 정해집니다.

 

기존 금액 그대로 갱신하거나 5%보다 낮게 올리는 것도 가능합니다.

 

갱신을 허용하는 조건으로 법정 상한보다 높은 금액을 요구한다면 계약갱신요구권 행사 사실과 제시받은 조건을 문서로 남기는 것이 좋습니다.

최근 1년 안에 올렸다면 다시 증액하기 어렵습니다

임대차계약을 체결하거나 보증금·월세를 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 이전에 증액한 날짜와 금액이 있다면 기존 계약서와 이체내역을 확인해야 합니다.

전세를 반전세로 바꾼다면 단순 5% 계산만 하면 안 됩니다

보증금 일부를 월세로 전환하면 주택임대차보호법상 월차임 전환율 제한도 적용될 수 있습니다. 보증금과 월세 구조를 함께 변경하는 계약은 단순히 기존 보증금에서 5%를 계산하는 방식만으로 적정성을 판단하기 어렵습니다.

국가법령정보센터에서 보증금·월세 증액 기준 확인하기 →

갱신계약서를 새로 작성해야 할까

계약갱신요구권을 행사했다고 해서 반드시 새 계약서를 작성해야만 계약이 갱신되는 것은 아닙니다. 다만 계약기간, 보증금이나 월세가 변경된다면 갱신 사실과 변경된 조건을 확인할 수 있도록 계약서를 작성하는 편이 안전합니다.

갱신계약서에 표시할 항목

• 기존 계약의 체결일과 종료일
• 갱신된 계약기간
• 변경 전·후 보증금과 월세
• 계약갱신요구권 행사 여부
• 증액분 지급일과 계좌
• 기존 계약서의 나머지 조건을 유지한다는 내용
• 임대인과 임차인의 서명 또는 날인

계약서를 새로 작성하더라도 기존 계약서를 버리면 안 됩니다. 최초 계약서와 갱신계약서, 보증금 지급 증빙을 함께 보관해야 전체 계약관계와 우선변제권 범위를 확인할 수 있습니다.

보증금이 늘었다면 확정일자를 다시 확인합니다

보증금이 증액된 갱신계약은 증액된 부분의 우선변제 순위를 위해 새로 작성한 계약서에 확정일자를 받는 방안을 확인해야 합니다. 기존 보증금의 대항력과 우선변제권을 유지하려면 실제 거주와 주민등록 상태도 계속 유지하는 것이 중요합니다.

갱신계약도 임대차신고를 해야 할까

주택 임대차신고 대상 지역과 금액 기준에 해당하면서 갱신계약에서 보증금이나 월세가 변경됐다면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

 

계약기간만 연장하고 보증금과 월세가 바뀌지 않은 갱신계약은 임대차신고 대상에서 제외됩니다. 신고 화면에서는 갱신계약 여부와 계약갱신요구권 행사 여부를 구분해 입력할 수 있습니다.

부동산거래관리시스템에서 갱신계약 신고 기준 확인하기 →

갱신 후 임차인이 중도해지하려면

계약갱신요구권 행사로 계약이 갱신된 경우 임차인은 갱신된 2년을 모두 채우지 않아도 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다. 다만 해지 효력은 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.

중도해지 예시

임대인이 2027년 3월 10일 해지 통보를 받았다면, 특별한 사정이 없는 한 3개월이 지난 시점에 해지 효력이 발생합니다. 정확한 종료일과 보증금 반환일은 도달일과 계약 내용에 따라 확인해야 합니다.

해지 효력이 발생할 때까지는 임차인의 차임 지급 등 계약상 의무가 계속될 수 있습니다. 임대인에게 통지가 도달한 날짜와 보증금 반환 예정일을 문서로 확인해 두는 것이 좋습니다.

임대인이 갱신요구를 거절했을 때 확인 순서

1. 행사기간 확인: 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 통보했는지 확인합니다.
2. 도달 증거 확인: 문자 수신, 이메일, 녹취 또는 내용증명 배달 여부를 확인합니다.
3. 거절 사유 요청: 실거주·연체 등 구체적인 거절 사유를 문서로 요청합니다.
4. 사실관계 점검: 월세 연체, 무단 전대 등 법정 거절 사유가 있는지 확인합니다.
5. 조정·상담 검토: 합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정이나 법률상담을 이용합니다.

실거주 진정성이나 연체 여부처럼 사실관계에 다툼이 있는 경우 임차인이 일방적으로 거절이 무효라고 판단하고 계속 점유하는 것은 위험할 수 있습니다.

 

계약 종료와 보증금 반환, 이사 계획에 영향을 주는 문제이므로 분쟁이 확인되면 조기에 상담을 받는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권 자주 묻는 질문

계약 만료 한 달 전에 갱신청구권을 행사할 수 있나요?

법정 행사기간은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 종료까지 한 달만 남은 상태라면 계약갱신요구권 행사기간을 넘겼을 수 있으며, 임대인과 합의해 재계약하는 방법을 검토해야 합니다.

집주인이 문자에 답하지 않으면 갱신이 안 된 건가요?

정해진 기간 안에 갱신요구가 임대인에게 도달했고 법정 거절 사유가 없다면 임대인이 답하지 않았다는 이유만으로 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 통지 도달 여부와 계약 조건을 두고 분쟁이 생길 수 있으므로 내용증명 등으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권을 두 번 사용할 수 있나요?

주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 한 차례 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신이나 당사자 합의 갱신이 있었는지는 별도로 확인해야 합니다.

집주인이 집을 팔 예정이라며 나가 달라고 합니다

매도 예정이라는 사정 자체는 법에 열거된 갱신거절 사유가 아닙니다. 다만 소유권을 취득한 매수인이 정해진 기간 안에 실제 거주를 이유로 거절하는 등 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

집주인 배우자가 들어온다고 하면 거절할 수 있나요?

법 조문은 임대인과 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우를 규정합니다. 배우자만의 실거주 계획이 제시된 경우에는 임대인 본인의 거주 여부와 가족관계, 구체적인 계획을 포함해 개별적으로 판단해야 합니다.

갱신계약 보증금을 10% 올리자고 합니다

계약갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면 보증금과 월세의 증액 상한은 원칙적으로 기존 금액의 5%입니다. 5%를 넘는 요구를 받았다면 합의 갱신인지 권리 행사에 따른 갱신인지 구분하고 관련 자료를 보관해야 합니다.

갱신 후 6개월 만에 이사할 수 있나요?

임차인은 갱신 후에도 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다. 다만 임대인이 통보받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하므로 이사일과 보증금 반환 시점을 함께 조정해야 합니다.

계약서를 다시 쓰지 않아도 갱신이 되나요?

계약갱신요구권 행사의 효력은 새 계약서 작성 여부만으로 결정되지 않습니다. 그러나 보증금이나 기간이 달라졌다면 변경 조건과 권리 행사 여부를 명확하게 남기기 위해 갱신계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

정리

전세계약 갱신청구권은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 행사해야 합니다.

 

구두나 전화로도 가능하지만 `주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사한다`는 내용을 문자, 이메일 또는 내용증명으로 남기는 것이 안전합니다.

 

임차인은 한 차례 권리를 행사해 계약을 2년 갱신할 수 있으며, 임대인은 실거주·2기분 차임 연체·무단 전대·철거와 재건축 등 법에서 정한 사유가 있어야 거절할 수 있습니다.

 

갱신되는 보증금과 월세의 증액은 원칙적으로 기존 금액의 5% 이내이고, 최근 1년 안에 이미 증액했다면 다시 올리기 어려울 수 있습니다.

 

보증금이나 월세가 바뀌었다면 갱신계약서와 확정일자, 임대차신고 여부도 함께 확인하세요. 갱신 후 임차인이 이사를 원하면 언제든 해지를 통보할 수 있지만, 임대인이 통보받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.