HUG 전세보증금반환보증 가입 조건｜신청기한·필요서류·거절 사유

HUG 전세보증금반환보증에 가입하려면 전입신고와 확정일자를 갖추고, 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 HUG에서 인정하는 주택가격의 90% 범위 안에 들어가야 합니다. 신규 전세계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 기한 안에 신청했더라도 등기부상 압류·가압류, 과도한 근저당이나 위반건축물 등이 있으면 가입이 어렵거나 추가 심사가 필요할 수 있습니다.

HUG 반환보증 가입 전 핵심 확인

• 전입신고와 확정일자를 갖췄는지
• 전세계약기간이 1년 이상인지
• 수도권 보증금 7억원, 그 외 지역 5억원 이하인지
• 전세보증금과 선순위채권 합계가 인정 주택가격의 90% 이내인지
• 등기부에 압류·가압류·가등기 등 권리침해 사항이 없는지
• 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청하는지

아래 내용은 2026년 7월 23일 기준 HUG 주택도시보증공사의 공식 안내를 바탕으로 정리했습니다. 보증 심사 결과는 주택 유형, 임대인, 계약 내용과 신청 시점에 따라 달라질 수 있으므로 신청 직전 최신 상품 안내를 다시 확인해야 합니다.

HUG 전세보증금반환보증이란

전세보증금반환보증은 전세계약이 끝났는데 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 못하거나, 임차 주택의 경매·공매로 보증금을 회수하지 못한 경우 HUG가 보증 약관과 심사 결과에 따라 반환을 책임지는 상품입니다.

 

검색할 때는 흔히 ‘전세보증보험’이라고 부르지만 HUG의 공식 상품명은 전세보증금반환보증입니다.

 

전세자금대출 원리금 상환을 보증하는 전세대출 보증과는 보장 대상이 다르므로 상품명을 정확하게 확인해야 합니다.

HUG 전세보증금반환보증 공식 가입 조건 확인하기 →

HUG 전세보증금반환보증 신청기한

반환보증은 전세계약이 끝나기 직전에 가입하는 상품이 아닙니다. 신규계약과 갱신계약 모두 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하므로 입주 후 미루지 않는 것이 중요합니다.

계약 구분	신청 가능 시점	신청 마감
신규 전세계약	잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터	전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전
갱신 전세계약	기존 계약 만료 전 1개월부터	갱신된 계약기간의 2분의 1이 지나기 전

신규계약 신청기한 계산 예시

전세계약기간이 2026년 8월 1일부터 2028년 7월 31일까지인 2년 계약이라고 가정해 보겠습니다. 잔금 지급과 전입신고가 모두 2026년 8월 1일에 완료됐다면 계약기간의 절반인 약 1년이 지나기 전까지 신청해야 합니다.

 

하지만 신청 마감일에 임박하면 서류 보완이나 주택가격 확인에 시간이 걸릴 수 있습니다.

 

전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 전세보증금 지급 증빙이 준비되는 대로 신청하는 편이 안전합니다.

잔금일과 전입신고일이 다르면 늦은 날을 기준으로 합니다

잔금은 8월 1일에 지급했지만 전입신고를 8월 5일에 했다면 8월 5일이 신청기한 계산의 시작 기준이 됩니다. 다만 전입신고를 늦추면 대항력 취득 시점에도 영향을 줄 수 있으므로 보증 가입기한만 보고 전입신고를 미뤄서는 안 됩니다.

계약기간 절반이 지난 뒤에는 가입이 어려울 수 있습니다

일부 미분양관리지역에는 별도의 신청기한 특례가 적용될 수 있지만 일반적인 계약에는 자동으로 적용되지 않습니다. 기한을 넘겼다면 임의로 판단하지 말고 HUG에 특례 대상 여부를 확인해야 합니다.

가입 가능한 주택과 보증금 기준

보증 대상 주택

• 아파트
• 연립주택·다세대주택
• 단독주택·다가구주택·다중주택
• 주거용 오피스텔
• 노인복지주택

주거용 오피스텔은 전세계약서 또는 중개대상물 확인·설명서 등에 주거용으로 사용하는 사실이 표시돼야 합니다. 공관, 근린생활시설, 가정어린이집, 공동생활가정과 지역아동센터 등은 일반적인 반환보증 대상 주택에 포함되지 않습니다.

지역별 전세보증금 기준

지역	전세보증금 기준
수도권	7억원 이하
수도권 외 지역	5억원 이하

보증부 월세계약은 월세를 일정 방식으로 환산한 금액을 전세보증금에 반영할 수 있습니다. 적용되는 전월세전환율과 계산 기준은 신청 시점에 달라질 수 있으므로 HUG 심사 화면에서 확인해야 합니다.

전세보증금과 선순위채권은 90% 범위 안에 있어야 합니다

HUG 반환보증에서 가장 중요한 조건은 전세보증금과 선순위채권의 합계가 HUG에서 인정한 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 범위 안에 들어가는지입니다.

기본 보증한도 계산

HUG 인정 주택가격 × 90% − 선순위채권 등

여기서 선순위채권은 임차인의 보증금보다 먼저 변제받을 가능성이 있는 근저당권 등 담보채권을 말합니다. 단독·다가구·다중주택은 신청인보다 먼저 입주한 다른 임차인의 선순위 보증금도 포함될 수 있습니다.

보증한도 계산 예시

HUG 인정 주택가격이 2억원이고 등기부상 선순위 근저당 채권최고액이 4,000만원이라고 가정하겠습니다.

계산 항목	금액
HUG 인정 주택가격	2억원
담보인정비율 90% 적용	1억8,000만원
선순위 근저당 채권최고액	4,000만원
계산상 보증한도	1억4,000만원

이 주택의 전세보증금이 1억3,000만원이라면 계산상 한도 안에 들어가지만, 1억5,000만원이라면 기본 보증한도를 초과합니다. 한도 안에 들어가더라도 등기부, 건축물대장과 계약서 조건 등 다른 심사를 모두 통과해야 보증서가 발급됩니다.

선순위채권 자체의 비율도 확인합니다

선순위채권은 주택가격에 90%를 적용한 주택가액의 60% 이내여야 합니다. 전세보증금과 선순위채권의 합계가 전체 한도 안에 있더라도 근저당 등 선순위채권 비중이 지나치게 높으면 가입이 어려울 수 있습니다.

매물 호가가 HUG 인정 주택가격은 아닙니다

집주인이나 중개업자가 말하는 매매가격을 그대로 90% 계산에 사용할 수는 없습니다. HUG가 인정하는 시세, 공시가격 또는 적정한 감정평가 등 해당 주택에 적용되는 가격 기준으로 심사합니다.

등기부등본에서 확인하는 가입 조건

갑구에 권리침해 사항이 없어야 합니다

보증서 발급일을 기준으로 주택 소유권에 경매개시결정, 압류, 가압류, 가처분과 가등기 등 권리침해 사항이 있으면 가입이 어렵습니다.

• 계약서상 임대인과 현재 등기부상 소유자가 일치하는지
• 압류·가압류·가처분이 있는지
• 소유권이전청구권 가등기가 있는지
• 경매개시결정이 등기돼 있는지
• 신탁등기 등 별도 확인이 필요한 권리가 있는지

을구에서 근저당권을 확인합니다

을구에서는 근저당권의 채권최고액과 등기일자를 확인합니다.

 

집주인이 실제 대출잔액은 적다고 설명하더라도 등기부상 근저당권이 감액되거나 말소되지 않았다면 HUG 심사에는 등기된 권리관계가 영향을 줄 수 있습니다.

 

전세권이 설정돼 있다면 이를 말소하거나 HUG로 이전하는 절차가 요구될 수 있습니다.

 

전세대출에 질권이나 채권양도 통지가 설정돼 있다면 해당 금융기관과 HUG에 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 합니다

보증 대상 주택의 건물과 토지 또는 대지권이 모두 임대인의 소유여야 합니다. 건물과 토지 소유자가 다르거나 대지권 관계가 불명확하면 추가 확인이나 가입 제한이 발생할 수 있습니다.

계약서와 전입 상태에서 확인하는 조건

• 보증 대상 주택을 실제 인도받고 거주하고 있어야 합니다.
• 주민등록 전입신고를 완료해야 합니다.
• 전세계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
• 전세계약기간이 1년 이상이어야 합니다.
• 전세보증금반환채권의 양도나 담보를 금지하는 특약이 없어야 합니다.
• 전세보증금이 지역별 한도 안에 들어가야 합니다.

공인중개사가 확인한 계약서가 원칙입니다

신규계약은 공인중개사를 통해 체결하고 중개사가 확인·날인한 전세계약서가 원칙입니다.

 

갱신계약은 최초 계약을 공인중개사를 통해 체결했다면 임대인과 임차인이 직접 작성한 갱신계약서도 인정될 수 있습니다.

 

다만 계약 유형과 신청 채널에 따라 추가 확인이 필요할 수 있으므로 직접 작성한 갱신계약서는 최초 계약서와 함께 제출하는 것이 좋습니다.

전입세대확인서에 다른 세대가 있으면 확인이 필요합니다

아파트·연립·다세대·오피스텔 등 일반적인 구분 주택은 보증신청일 현재 전입세대확인서에 다른 세대가 전입해 있으면 가입이 어려울 수 있습니다.

 

단독·다가구·다중주택은 여러 세대가 함께 거주하는 형태이므로 다른 세대가 있다는 이유만으로 바로 제외되지는 않습니다. 대신 건물 전체의 전입세대확인서와 선순위 임차보증금 등 추가자료가 필요합니다.

정부24에서 전입세대확인서 발급 조건 확인하기 →

건축물대장에서 확인하는 조건

아파트를 제외한 주택은 건축물대장에 위반건축물로 표시돼 있으면 반환보증 가입이 어렵습니다.

 

실제 주거용으로 사용하고 있더라도 건축물대장상 용도가 근린생활시설 등 보증 대상이 아닌 시설이면 심사에서 제외될 수 있습니다.

 

주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라는 내용이 명확하게 표시돼 있는지 확인합니다.

HUG 전세보증금반환보증 필요서류

모바일 신청 시 HUG가 안내하는 기본 제출서류는 다음과 같습니다. 심사 과정에서 주택 유형이나 임대인 조건에 따라 추가서류가 요구될 수 있습니다.

기본서류	확인할 점
확정일자부 전세계약서	갱신계약이면 최초 계약서도 함께 준비
전입세대확인서	지번주소·도로명주소 자료와 발급일 확인
전세보증금 지급 증빙	계좌이체 내역, 무통장입금증 또는 영수증
주민등록등본	현재 전입 주소와 신청인 정보 확인

확정일자부 전세계약서

계약 당사자, 주택 주소, 전세보증금과 계약기간, 서명 또는 날인과 확정일자가 선명하게 보이는 전체 계약서를 제출합니다. 특약 페이지가 따로 있다면 빠뜨리지 않아야 합니다.

전입세대확인서

정부24의 공식 명칭은 전입세대확인서이며, HUG 안내 화면에는 전입세대열람내역서라는 기존 표현이 함께 사용될 수 있습니다.

 

모바일 신청 안내에서는 주민센터에서 발급한 1개월 이내 서류를 기본서류로 제시하고 있습니다.

 

단독·다가구·다중주택은 내가 거주하는 호수만이 아니라 건물 전체의 전입세대확인서를 요구할 수 있습니다.

전세보증금 지급 증빙

계약금과 잔금 등 보증금을 임대인에게 실제로 지급했다는 사실을 확인할 수 있어야 합니다.

• 은행 계좌이체 확인증
• 무통장입금증
• 임대인 또는 공인중개사가 작성한 영수증

제3자 계좌로 송금했다면 계약서상 수령 권한과 계좌 관계를 확인할 추가자료가 필요할 수 있습니다. 이체내역의 수취인과 계좌번호가 선명하게 표시되는지 확인합니다.

주택 유형별 추가서류

다가구주택은 다른 임차인의 계약 현황과 선순위 보증금을 확인할 수 있는 HUG 양식의 확인서가 추가될 수 있습니다. 주거용 오피스텔은 주거용 표시가 된 계약서나 중개대상물 확인·설명서를 준비해야 합니다.

HUG 전세보증금반환보증 신청 방법

1단계: 가입 가능 여부를 먼저 점검합니다

주소와 보증금, 주택 유형, 근저당 채권최고액을 기준으로 보증한도를 계산합니다. 등기부 갑구의 권리침해 사항과 건축물대장의 위반건축물 여부도 함께 확인합니다.

2단계: 전입신고와 확정일자를 완료합니다

실제 입주 후 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받습니다. 임대차신고 대상 계약에서 계약서를 제출해 신고한 경우 확정일자가 부여됐는지도 신고필증에서 확인합니다.

 

3단계: 신청 채널을 확인합니다

HUG 안심전세 모바일 서비스, 제휴 플랫폼 또는 위탁 금융기관을 통해 신청할 수 있습니다.

 

다만 온라인 신청 가능 여부는 주택 유형과 신청량에 따라 달라질 수 있으므로 신청 당일 HUG의 주택유형별 채널 안내를 확인해야 합니다.

 

방문 신청은 HUG가 안내하는 위탁 금융기관 영업점에서 가능하지만, 지점별 취급 여부와 준비서류가 다를 수 있으므로 방문 전에 확인하는 것이 좋습니다.

모바일 HUG에서 신청 채널과 준비서류 확인하기 →

4단계: 신청서 작성과 서류 제출

전세계약 정보와 임대인, 임차 주택, 보증금과 선순위채권 정보를 입력한 뒤 계약서와 지급 증빙 등을 제출합니다. 모바일 신청에서는 서류를 촬영해 제출할 수 있지만 글자가 흐리거나 페이지가 누락되면 보완 요청이 발생할 수 있습니다.

5단계: HUG 심사를 받습니다

HUG는 신청기한, 계약서, 주택가격, 권리관계, 선순위채권과 보증금 지급 여부 등을 확인합니다. 공개된 가격자료가 부족하거나 다가구주택처럼 권리관계가 복잡하면 추가서류 또는 감정평가를 요구할 수 있습니다.

6단계: 보증료 결제 후 보증서를 확인합니다

심사가 완료되면 안내된 보증료를 결제합니다. 보증서 발급일을 기준으로 권리관계 등을 다시 확인한 뒤 보증서가 발급되면 가입이 완료됩니다.

신청 접수만으로 가입이 완료된 것은 아닙니다

서류를 제출했더라도 심사와 보증료 결제를 거쳐 보증서가 발급돼야 가입이 완료됩니다. 신청내역에서 보증서 발급 여부와 보증금액, 보증기간을 확인하세요.

보증료 계산 방법

보증료 계산식

보증금액 × 적용 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365

보증료율은 보증금액, 주택 유형과 부채비율 등에 따라 달라집니다. 사회배려계층이나 특정 조건에 해당하면 할인 대상이 될 수 있지만 할인 항목과 증빙서류는 신청 시점의 HUG 안내를 확인해야 합니다.

 

예상 보증료 계산 결과는 실제 심사 결과와 다를 수 있습니다. 일부 금액만 보증에 가입하면 보증료는 줄어들 수 있지만 보증에 가입하지 않은 금액은 반환보증의 보호 범위에서 제외될 수 있습니다.

HUG 반환보증 가입이 어렵거나 거절되는 대표적인 이유

신청기한을 넘긴 경우

신규·갱신계약 모두 계약기간의 절반이 지난 뒤 신청하면 원칙적인 신청기한을 넘길 수 있습니다. 서류 준비기간까지 고려해 일찍 신청하는 것이 좋습니다.

전세보증금과 선순위채권이 90% 한도를 넘는 경우

전세보증금과 근저당 등 선순위채권 합계가 HUG 인정 주택가격의 90%를 넘으면 기본 보증한도를 충족하지 못합니다. 집주인이 주장하는 시세가 아니라 HUG가 인정하는 가격을 기준으로 계산해야 합니다.

등기부 갑구에 권리침해 사항이 있는 경우

압류·가압류·가처분·가등기와 경매개시결정 등이 있으면 가입이 어렵습니다. 계약 이후 해당 권리가 말소됐다면 최신 등기사항증명서에서 말소 완료를 확인해야 합니다.

선순위 근저당이 과도한 경우

전체 보증한도뿐 아니라 선순위채권 자체가 HUG에서 정한 비율을 넘으면 가입이 제한될 수 있습니다. 실제 대출잔액이 적다는 구두 설명만으로는 부족할 수 있습니다.

위반건축물이나 보증 대상이 아닌 용도인 경우

아파트를 제외한 주택이 건축물대장상 위반건축물로 표시돼 있거나 근린생활시설 등 보증 대상이 아닌 용도라면 가입이 어려울 수 있습니다.

다른 세대가 전입해 있는 경우

아파트·다세대·오피스텔 등에서 전입세대확인서상 다른 세대가 확인되면 보완이나 가입 제한이 발생할 수 있습니다. 단독·다가구·다중주택은 별도의 선순위 보증금 심사를 받습니다.

계약서나 보증금 지급 증빙이 부족한 경우

확정일자가 없거나 계약서 일부가 누락되고 보증금 이체내역을 확인할 수 없다면 심사가 중단될 수 있습니다. 갱신계약은 최초 계약서와 증액분 지급자료도 요구될 수 있습니다.

전세보증금반환채권 양도를 금지한 특약이 있는 경우

계약서에 반환채권의 양도나 담보 제공을 금지하는 특약이 있으면 HUG의 보증권리 행사에 문제가 생길 수 있어 가입이 제한될 수 있습니다.

갱신계약에서 추가로 확인할 사항

• 기존 계약기간이 끝나기 전 신청 가능 시작 시점을 확인합니다.
• 갱신된 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청합니다.
• 최초 전세계약서와 갱신계약서를 모두 준비합니다.
• 보증금이 증액됐다면 증액분 이체내역을 준비합니다.
• 갱신 과정에서 임대인이 변경됐다면 소유권과 계약서 관계를 확인합니다.
• 기존 보증에 가입돼 있었다면 신규 신청인지 보증 갱신인지 확인합니다.

보증금이 증가하지 않은 갱신계약은 일부 보증한도 심사에서 별도 기준이 적용될 수 있습니다. 기존 보증의 만료일과 갱신 신청기한을 혼동하지 않도록 HUG 보증내역을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

가입 후에도 확인해야 할 사항

반환보증에 가입했다고 해서 계약기간 중 모든 변경사항이 자동으로 반영되는 것은 아닙니다.

• 임대인이 변경되거나 주택 소유권이 이전된 경우
• 계약기간이나 전세보증금이 변경된 경우
• 전입 주소나 주민등록 상태가 변경된 경우
• 전세계약을 중도 해지하거나 갱신한 경우
• 전세대출과 채권양도 관계가 변경된 경우

위와 같은 변동이 발생하면 HUG에 변경·갱신 절차가 필요한지 확인해야 합니다. 임의로 전출하거나 확정일자와 대항력 유지에 영향을 주는 행동을 하면 보증 이행 과정에 문제가 생길 수 있습니다.

HUG 전세보증금반환보증 자주 묻는 질문

전입신고 전에 반환보증을 신청할 수 있나요?

일반적인 반환보증은 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 갖추는 것이 기본 조건입니다. 신규계약 신청기한도 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계산합니다.

계약기간의 절반은 어떻게 계산하나요?

2년 계약이면 일반적으로 약 1년이 지나기 전, 1년 계약이면 약 6개월이 지나기 전에 신청해야 합니다. 정확한 마감일은 계약 시작일과 종료일, 잔금일과 전입신고일을 기준으로 HUG에 확인하는 것이 좋습니다.

근저당이 있으면 무조건 가입할 수 없나요?

근저당이 있다는 이유만으로 자동 제외되는 것은 아닙니다. 채권최고액과 전세보증금을 합한 금액이 보증한도 안에 들어가고 선순위채권 비율 등 다른 조건을 충족해야 합니다.

보증금 전액이 아니라 일부만 가입할 수 있나요?

HUG 안내에서는 보증한도 안에서 전세보증금 전부 또는 일부를 신청할 수 있습니다. 다만 일부만 가입하면 보증사고 발생 시 가입하지 않은 금액은 임차인이 직접 회수해야 하므로 보호 범위를 확인해야 합니다.

집주인 말로는 전세보증보험 가입이 가능하다고 합니다

임대인이나 중개업자의 설명만으로 가입이 확정되지는 않습니다. HUG가 인정한 주택가격과 선순위채권, 등기부·건축물대장과 계약서를 심사한 뒤 보증서가 발급돼야 가입이 완료됩니다.

다가구주택도 가입할 수 있나요?

다가구주택도 보증 대상에 포함될 수 있습니다. 다만 건물 전체의 전입세대확인서, 다른 세입자의 선순위 보증금과 계약 현황 등 추가자료가 필요하고 일반 아파트보다 권리관계 심사가 복잡할 수 있습니다.

임대인이 바뀌면 기존 보증은 유지되나요?

소유권 변경 시점과 임차인의 대항력, 계약서상 임대인 정보에 따라 처리 방법이 달라질 수 있습니다. 소유권 이전을 확인하면 HUG에 임대인 변경 신고나 계약서 변경이 필요한지 즉시 확인해야 합니다.

보증서를 발급받으면 보증금 전액을 무조건 받을 수 있나요?

보증서에 표시된 보증금액과 약관상 보증사고 요건, 임차인의 의무 이행 범위 안에서 보증이 적용됩니다. 계약 종료 통지, 임차권등기와 이행청구 서류 등 보증사고 이후 절차도 별도로 갖춰야 합니다.

정리

HUG 전세보증금반환보증에 가입하려면 전입신고와 확정일자를 갖추고 전세계약기간이 1년 이상이어야 합니다.

 

전세보증금은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 하며, 전세보증금과 선순위채권 합계가 HUG 인정 주택가격의 90% 범위 안에 들어가야 합니다.

 

신규 전세계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청합니다.

 

갱신계약도 갱신된 계약기간의 절반이 지나기 전까지 처리해야 합니다.

 

확정일자부 계약서, 전입세대확인서, 보증금 지급 증빙과 주민등록등본을 준비하고, 서류 제출과 심사, 보증료 결제를 거쳐 보증서가 발급됐는지 확인하세요.

 

등기부상 권리침해, 과도한 근저당이나 위반건축물 등이 있다면 신청 전 HUG에 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.