임차권등기명령 신청 방법｜보증금 못 받은 채 이사해도 될까

임차권등기명령은 전세계약이 끝났는데 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있습니다. 신청서를 제출했다고 바로 이사하면 안 되며, 법원의 결정 이후 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 다음 전출하는 것이 중요합니다. 등기 완료 전에 이사하거나 전입신고를 옮기면 기존 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.

임차권등기명령 핵심 순서

1. 임대차계약 종료 여부를 확인합니다.
2. 보증금 미반환 사실과 계약 종료 증빙을 준비합니다.
3. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청합니다.
4. 보정명령이 오면 정해진 기간 안에 서류를 보완합니다.
5. 법원 결정 후 등기부에서 임차권등기 완료를 확인합니다.
6. 등기 완료 후 이사와 전입신고 변경을 진행합니다.
7. 보증금이 계속 반환되지 않으면 반환소송이나 보증 이행청구를 검토합니다.

아래 내용은 2026년 7월 23일 기준 주택임대차보호법과 대한민국 법원의 공식 안내를 바탕으로 정리했습니다. 개별 계약의 종료 여부와 권리순위, 보증금 반환 절차는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

임차권등기명령은 어떤 제도인가요?

임차권등기명령은 임대차계약이 끝난 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 임차권을 등기부에 표시하는 절차입니다.

 

임차인은 일반적으로 주택을 인도받아 거주하고 전입신고를 유지해야 대항력을 유지할 수 있습니다. 확정일자까지 갖추면 경매나 공매에서 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리도 확보할 수 있습니다.

 

하지만 새집으로 이사하면서 주민등록을 옮기면 기존 주택에 대한 대항요건을 잃을 수 있습니다. 임차권등기를 완료하면 이후 주택을 비우고 전입신고를 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

임차권등기는 보증금을 대신 지급하는 제도가 아닙니다

임차권등기가 완료돼도 임대인의 계좌에서 보증금이 자동으로 지급되지는 않습니다. 임차인의 권리를 등기부에 남기는 절차이므로 보증금이 계속 반환되지 않으면 지급명령, 보증금반환소송 또는 반환보증 이행청구가 별도로 필요할 수 있습니다.

임차권등기명령 신청 조건

임대차계약이 끝나야 합니다

임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에 신청할 수 있습니다. 계약기간이 남아 있는데 집주인이 보증금을 줄 것 같지 않다는 이유만으로 미리 신청할 수는 없습니다.

 

임대차 종료 사유에는 다음과 같은 경우가 포함될 수 있습니다.

• 계약서에 정한 임대차기간이 만료된 경우
• 임대인과 임차인이 합의해 계약을 종료한 경우
• 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통보가 효력을 발생한 경우
• 계약갱신요구권으로 갱신한 뒤 해지 통보 후 3개월이 지난 경우
• 임대인의 계약 위반 등으로 적법하게 계약이 해지된 경우

계약 종료일을 두고 임대인과 다툼이 있다면 문자나 내용증명, 합의서 등 종료 사실을 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.

보증금 전부 또는 일부가 반환되지 않아야 합니다

보증금 전체를 받지 못한 경우뿐 아니라 일부만 돌려받고 나머지가 남아 있는 경우에도 신청할 수 있습니다. 신청서에는 최초 보증금과 실제로 반환받지 못한 금액을 구분해 정확하게 적습니다.

 

예를 들어 전세보증금이 2억원이고 5,000만원만 반환받았다면 미반환 보증금은 1억5,000만원으로 작성합니다. 일부 반환을 받은 계좌이체 내역이나 영수증도 함께 보관하는 것이 좋습니다.

임차주택이 등기 가능한 건물이어야 합니다

임차권등기는 부동산 등기부에 기록하는 절차이므로 원칙적으로 등기된 주택을 대상으로 합니다. 무허가·미등기 건물처럼 등기부에 임차권을 기록하기 어려운 주택은 일반적인 임차권등기명령 이용이 제한될 수 있습니다.

보증금 못 받은 채 바로 이사해도 될까?

임차권등기를 신청했다는 이유만으로 바로 이사하거나 전입신고를 옮겨서는 안 됩니다. 법원에 신청서를 접수한 시점과 등기부에 임차권등기가 기입된 시점은 다릅니다.

 

법원이 신청을 받아들인 뒤 관할 등기소에 등기를 촉탁하고, 등기관이 등기부에 임차권을 기록해야 절차가 완료됩니다. 따라서 다음 세 단계를 구분해야 합니다.

진행 단계	상태	이사·전출 판단
신청서 접수	법원이 서류를 검토하는 단계	전출하지 않는 것이 안전
임차권등기명령 결정	법원 결정은 나왔지만 등기 확인 전	등기부 기입 여부를 기다림
등기부 기입 완료	을구 등에 주택임차권 표시	등기 내용 확인 후 이사 검토

등기 완료 전에 먼저 이사해 기존의 점유와 주민등록을 잃었다면, 나중에 임차권등기가 완료되더라도 이미 상실한 대항력이 과거 시점으로 소급해 자동 회복되는 것은 아닙니다.

 

임대인에게 열쇠를 넘기거나 전출하기 전에 최신 등기사항증명서를 직접 확인해야 합니다.

결정문만 보고 전출하지 마세요

법원의 결정문을 받았더라도 등기부에 임차권이 아직 표시되지 않았을 수 있습니다. 인터넷등기소에서 최신 등기사항증명서를 열람해 주택임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 전출하는 것이 안전합니다.

임차권등기명령은 어느 법원에 신청할까

임대인의 현재 주소지가 아니라 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.

예를 들어 임차인은 서울에 새로 거주하고 임대인은 부산에 있더라도, 임차주택이 수원에 있다면 수원 지역을 관할하는 법원을 확인해야 합니다.

대한민국 법원에서 관할 법원 확인하기 →

임차권등기명령 준비서류

법원과 사건 내용에 따라 추가서류가 요구될 수 있지만, 주택 임차권등기명령을 신청할 때는 일반적으로 다음 자료를 준비합니다.

준비서류	확인 목적
주택임차권등기명령 신청서	신청 취지·이유와 미반환 보증금 기재
임대차계약서 사본	계약기간·보증금·확정일자 확인
부동산 등기사항증명서	주택 표시와 현재 소유자 확인
주민등록초본	전입일과 주소변동 내역 확인
계약 종료 증빙	갱신거절 문자·내용증명·해지 합의서 등
보증금 지급 증빙	계좌이체 내역·영수증 등 실제 지급액 확인
보증금 미반환 증빙	반환 요구 문자·내용증명·일부 반환 내역

임대차계약서

임대인과 임차인, 임차주택 주소, 계약기간과 보증금, 서명 또는 날인 및 확정일자가 보이는 전체 페이지를 준비합니다. 갱신계약이 있었다면 최초 계약서와 갱신계약서를 모두 제출하는 것이 좋습니다.

주민등록초본

주민등록초본은 주소변동사항이 표시되도록 발급합니다. 임차주택에 전입한 날짜와 현재까지 전입 상태가 유지되고 있는지 확인할 수 있어야 합니다.

계약이 끝났다는 자료

계약서상 종료일이 명확하고 별다른 갱신이 없다면 계약서로 종료 사실을 확인할 수 있습니다. 묵시적 갱신이나 중도해지처럼 별도의 통보가 필요했던 계약은 임대인에게 해지 의사가 도달했다는 자료를 준비합니다.

• 문자메시지와 임대인의 답변
• 카카오톡·이메일 대화
• 내용증명과 배달증명
• 계약해지 합의서
• 통화 녹음과 통화 후 확인 문자

주택의 일부만 임차했다면 도면이 필요할 수 있습니다

다가구주택의 특정 방처럼 건물 일부만 임차했는데 등기부상 호실이 구분되지 않는다면 임차한 범위를 표시한 도면을 첨부해야 할 수 있습니다. 실제 출입구와 층, 방 위치를 구분할 수 있도록 표시합니다.

임대인이 법인이나 사망한 경우

임대인이 법인이라면 법인등기사항증명서가 필요할 수 있습니다. 임대인이 사망했다면 상속관계 확인자료나 당사자 표시와 관련한 추가 보정이 필요할 수 있으므로 관할 법원에 확인하는 것이 좋습니다.

대한민국 법원에서 주택임차권등기명령 신청서 양식 확인하기 →

임차권등기명령 신청서 작성 방법

신청인과 피신청인을 적습니다

신청인은 임차인, 피신청인은 임대인입니다. 계약서상 임대인과 현재 등기부상 소유자가 다르다면 소유권 변경 시점과 임대인의 지위 승계 여부를 확인해 당사자를 정확하게 표시해야 합니다.

• 임차인과 임대인의 성명
• 주민등록번호 또는 법인등록번호
• 현재 주소와 송달 가능한 주소
• 연락 가능한 전화번호

임차주택을 등기부와 동일하게 표시합니다

주소를 계약서의 일반적인 표현만 보고 적지 말고 등기사항증명서의 부동산 표시를 기준으로 작성합니다. 아파트·다세대주택 등 집합건물은 건물명, 동과 호수를 정확하게 기재합니다.

반환받지 못한 보증금을 적습니다

최초 보증금과 현재까지 반환받은 금액, 남은 보증금을 구분해 작성합니다. 월세나 관리비, 원상복구비를 둘러싼 분쟁이 있더라도 임차인이 인정하지 않는 임의 공제액을 당연히 제외해야 하는 것은 아닙니다.

신청 이유를 날짜 순서대로 작성합니다

신청 이유에는 다음 내용이 자연스럽게 이어지도록 작성합니다.

1. 언제 임대차계약을 체결했는지
2. 보증금과 계약기간은 얼마였는지
3. 언제 보증금을 지급하고 입주했는지
4. 전입신고와 확정일자를 언제 받았는지
5. 어떤 사유로 계약이 종료됐는지
6. 임대인에게 언제 반환을 요청했는지
7. 현재 돌려받지 못한 금액은 얼마인지

법원 방문 신청 방법

1. 관할 법원 확인: 임차주택 소재지를 관할하는 법원을 찾습니다.
2. 서류 준비: 신청서와 계약서, 등기부, 주민등록초본 및 종료 증빙을 준비합니다.
3. 비용 납부: 인지, 송달료와 등기 관련 세금을 납부합니다.
4. 신청서 제출: 관할 법원의 종합민원실이나 담당 접수창구에 제출합니다.
5. 사건번호 확인: 접수증과 사건번호를 보관합니다.
6. 보정명령 확인: 추가서류 제출 요청이 있는지 확인합니다.
7. 결정·등기 확인: 법원 결정 후 등기부에 임차권이 기록됐는지 확인합니다.

방문하기 전에 관할 법원의 민원실에 준비서류와 등록면허세 납부 방법을 문의하면 재방문을 줄일 수 있습니다.

전자소송으로 온라인 신청하는 방법

공동인증서 등 전자소송포털에서 제공하는 인증수단을 준비하면 온라인 제출도 가능합니다. 화면 구성과 메뉴 이름은 시스템 개편에 따라 달라질 수 있으므로 포털에서 ‘임차권등기명령’을 검색해 해당 신청서를 선택합니다.

1. 전자소송포털에 로그인합니다.
2. 민사 신청 관련 서류에서 주택임차권등기명령을 찾습니다.
3. 관할 법원과 신청인·피신청인 정보를 입력합니다.
4. 임대차계약과 종료·미반환 사실을 작성합니다.
5. 계약서와 증빙서류를 PDF 등 허용된 형식으로 첨부합니다.
6. 인지액·송달료와 등기 관련 비용을 납부합니다.
7. 전자서명 후 제출하고 사건번호를 확인합니다.
8. 전자송달 문서에서 보정명령과 결정문을 확인합니다.

대한민국 법원 전자소송포털에서 신청하기 →

사진 파일은 글자와 날짜를 확인하세요

계약서나 문자메시지를 촬영해 제출할 때는 전체 내용, 상대방 연락처와 날짜가 선명해야 합니다. 일부가 잘리거나 여러 장의 순서가 섞이면 보정명령이 나올 수 있습니다.

임차권등기명령 신청 비용

신청 비용은 임대인과 임차인의 수, 부동산 수, 송달 방법에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인 1명, 임차인 1명과 주택 1개를 기준으로 계산하면 다음 항목이 발생합니다.

비용 항목	기본 계산 예시
신청 인지	2,000원
등기신청수수료	부동산 1개당 3,000원
등록면허세·지방교육세	부동산 1개 기준 7,200원
송달료	당사자 수 × 3회분 × 현재 1회 송달료

2025년 6월부터 전자우편 방식이 적용되는 사건의 1회 송달료 기준금액은 5,500원으로 인상됐습니다. 이를 적용해 임대인과 임차인 각 1명, 주택 1개로 단순 계산하면 총비용은 약 4만5,200원입니다.

 

다만 임대인이 여러 명이거나 토지와 건물을 별도로 처리하고 추가 송달이 필요한 경우 비용이 늘어날 수 있습니다. 실제 납부금액은 신청 화면이나 관할 법원의 안내를 기준으로 확인해야 합니다.

신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다

주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 등기에 들어간 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 인지·송달료와 등기 비용의 영수증을 보관해야 합니다.

 

임대인이 자발적으로 지급하지 않는 경우 민사소송으로 비용을 청구하거나, 임대인이 임차인에게 청구하는 금액이 있다면 법적 요건에 따라 상계를 주장하는 방법 등이 검토될 수 있습니다.

신청 후 처리 절차

법원이 서류를 심사합니다

임차권등기명령은 일반적으로 서면을 중심으로 심사합니다. 임대차 종료나 미반환 금액, 부동산 표시와 당사자 정보가 불명확하면 법원이 보정명령을 내릴 수 있습니다.

보정명령은 기간 안에 처리합니다

보정명령에는 부족한 서류와 제출기한이 표시됩니다. 기한 안에 보정하지 않으면 신청이 각하되거나 처리가 늦어질 수 있습니다.

자주 요구되는 보완사항은 다음과 같습니다.

• 임대인의 정확한 주소
• 주소변동이 포함된 주민등록초본
• 임대차계약 종료를 입증하는 자료
• 등기부와 일치하는 부동산 표시
• 일부 임차 범위를 표시한 도면
• 미반환 보증금 계산 내역
• 법인·상속인 관련 확인서류

법원이 등기소에 임차권등기를 촉탁합니다

신청이 받아들여지면 법원이 관할 등기소에 임차권등기를 요청합니다. 주택 임차권등기명령은 임대인이 결정을 송달받기 전에도 등기 촉탁과 집행이 가능하도록 절차가 개선됐습니다.

 

따라서 임대인이 주소를 옮기거나 송달을 피한다는 이유만으로 반드시 등기가 끝없이 지연되는 것은 아닙니다. 다만 당사자 표시와 서류가 불명확하면 별도의 보정이 필요할 수 있습니다.

임차권등기 완료 확인 방법

법원의 사건조회에서 결정이 내려졌다는 것만 확인하지 말고 대한민국 법원 인터넷등기소에서 최신 등기사항증명서를 열람합니다.

인터넷등기소에서 임차권등기 완료 확인하기 →

주택임차권등기에는 일반적으로 다음 내용이 기록됩니다.

• 임대차계약 체결일
• 임차보증금과 약정 차임
• 임차한 주택의 범위
• 주택 점유 시작일
• 주민등록을 마친 날
• 확정일자를 받은 날

계약 내용이나 보증금이 잘못 기록됐다면 임의로 전출하지 말고 법원이나 등기소에 정정 절차를 확인해야 합니다.

임차권등기 후 해야 할 일

등기 완료 후 이사와 전입신고를 진행합니다

최신 등기부에서 임차권등기를 확인한 뒤 주택을 인도하고 전입신고를 옮깁니다. 열쇠 반환일과 주택 인도 상태는 사진, 영상과 문자로 남겨 두는 것이 좋습니다.

보증금 반환을 다시 요구합니다

임차권등기가 완료된 사실과 반환받지 못한 금액, 지급기한과 계좌를 적어 임대인에게 다시 통보합니다. 내용증명은 보증금 반환을 요구한 시점과 내용을 남기는 데 도움이 됩니다.

반환보증에 가입했다면 이행청구 조건을 확인합니다

HUG 등 반환보증에 가입했다면 보증사고 요건, 계약 종료 통보와 임차권등기 완료 여부 등 이행청구에 필요한 조건을 확인합니다. 보증기관에 따라 제출서류와 청구 시점이 달라질 수 있습니다.

 

보증금반환소송이나 지급명령을 검토합니다

임차권등기 후에도 집주인이 지급하지 않는다면 보증금반환청구소송이나 지급명령을 통해 집행권원을 확보하는 방법을 검토할 수 있습니다.

임대인의 재산에 강제집행하려면 임차권등기만으로 부족하고, 판결문이나 확정된 지급명령 등 별도의 집행권원이 필요할 수 있습니다.

집주인이 보증금을 주며 등기를 먼저 지워 달라고 한다면

임대인이 새 세입자를 구하기 어렵다는 이유로 보증금을 지급하기 전에 임차권등기부터 말소해 달라고 요구할 수 있습니다. 임차권등기를 먼저 말소하면 임차인의 보증금 회수 수단이 약해질 수 있으므로 실제 지급과 말소 순서를 신중하게 정해야 합니다.

일반적으로는 다음 항목을 확인한 뒤 말소에 협조하는 것이 안전합니다.

• 미반환 보증금 전액이 실제 계좌에 입금됐는지
• 합의한 지연이자와 신청 비용이 지급됐는지
• 입금 취소나 반환 조건이 없는지
• 임차권등기 말소 비용을 누가 부담하는지
• 반환보증 이행청구 중이라면 보증기관 동의가 필요한지

입금 약속만으로 먼저 말소하지 마세요

“등기를 지우면 대출을 받아 보증금을 주겠다”는 약속은 실제 지급과 다릅니다. 동시이행 방식이나 에스크로 등 안전한 방법이 필요한 상황이라면 법률 전문가의 확인을 받는 것이 좋습니다.

임차권등기명령 신청이 늦어지는 주요 원인

• 계약이 종료됐다는 증빙이 부족한 경우
• 임대인의 이름과 주소를 잘못 적은 경우
• 등기부와 신청서의 주택 표시가 다른 경우
• 주민등록초본에 주소변동 내역이 없는 경우
• 갱신계약서를 제출하지 않은 경우
• 미반환 보증금을 정확히 계산하지 않은 경우
• 건물 일부를 임차했지만 도면을 첨부하지 않은 경우
• 보정명령을 확인하지 못했거나 기한을 넘긴 경우

새집 계약과 이사 날짜가 정해져 있다면 임대차가 종료되는 즉시 신청할 수 있도록 서류를 미리 준비하는 것이 좋습니다. 다만 임대차 종료 전에는 신청 요건을 충족하지 못하므로 제출 시점을 구분해야 합니다.

임차권등기명령 자주 묻는 질문

계약 만료 전에 미리 신청할 수 있나요?

신청할 수 없습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금 전부 또는 일부가 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다.

집주인의 동의가 필요한가요?

필요하지 않습니다. 법원이 신청 요건을 심사해 명령을 내리는 절차이므로 임대인이 임차권등기에 동의하지 않아도 신청할 수 있습니다.

보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있나요?

가능합니다. 신청서에 반환받지 못한 잔액을 정확하게 기재하고 일부 반환받은 내역도 함께 준비합니다.

신청서를 낸 당일 전입신고를 옮겨도 되나요?

안 됩니다. 신청 접수만으로 임차권등기가 완료되는 것은 아닙니다. 등기사항증명서에 주택임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 전출하는 것이 안전합니다.

법원의 결정문을 받으면 바로 이사해도 되나요?

결정 이후에도 등기소의 기입 절차가 남아 있을 수 있습니다. 최신 등기사항증명서에서 임차권등기 완료를 확인해야 합니다.

이미 이사하고 전입신고도 옮겼다면 신청할 수 있나요?

신청 자체가 가능한지는 구체적인 계약과 등기 상태를 확인해야 합니다. 이미 점유와 주민등록을 잃었다면 기존 대항력은 상실됐을 수 있고, 이후 임차권등기가 되더라도 과거의 우선순위가 소급해 회복되지는 않을 수 있으므로 즉시 법률상담을 받는 것이 좋습니다.

집주인이 보증금을 주지 않으면 임차권등기로 강제집행할 수 있나요?

임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 보전하는 절차이지 보증금 지급을 명령하는 확정판결은 아닙니다. 강제집행을 위해서는 보증금반환소송이나 지급명령 등 별도의 절차가 필요할 수 있습니다.

임차권등기가 있으면 새 세입자도 보호받나요?

임차권등기가 완료된 주택에 그 이후 들어온 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권을 인정받지 못할 수 있습니다. 새 계약자는 등기부의 임차권등기를 중요한 위험 신호로 확인해야 합니다.

신청 비용을 집주인에게 받을 수 있나요?

법에서는 임차권등기명령 신청과 등기에 들어간 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 실제 지출한 비용을 입증할 영수증을 보관해야 합니다.

임대인이 사망했거나 연락이 끊겨도 신청할 수 있나요?

임대인이 사망했거나 송달이 어렵다는 사정만으로 신청을 포기할 필요는 없습니다. 현재는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 주택 임차권등기를 촉탁할 수 있도록 절차가 개선됐습니다. 다만 상속관계와 당사자 표시에 필요한 서류는 법원의 보정 안내를 따라야 합니다.

정리

임차권등기명령은 임대차계약이 끝난 후 보증금 전부 또는 일부를 반환받지 못했을 때 임차주택 소재지 관할 법원에 신청합니다.

 

계약서, 등기사항증명서, 주소변동이 포함된 주민등록초본과 계약 종료·보증금 미반환 증빙을 준비해야 합니다.

 

가장 중요한 점은 신청서 접수나 법원의 결정만 확인하고 이사하지 않는 것입니다.

 

인터넷등기소에서 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 주택을 인도하고 전입신고를 옮겨야 기존 대항력과 우선변제권을 안전하게 유지할 수 있습니다.

 

임차권등기가 완료돼도 보증금이 자동으로 지급되지는 않습니다.

 

임대인이 계속 반환하지 않는다면 내용증명, 반환보증 이행청구, 지급명령이나 보증금반환소송 등 다음 절차를 함께 검토하시기 바랍니다.