전세보증금 반환 내용증명 작성 방법｜언제 보내고 어떤 내용을 써야 할까

전세보증금 반환 내용증명에는 임대차계약의 종료일, 돌려받지 못한 보증금, 반환을 요청하는 날짜와 계좌, 보증금을 받는 즉시 주택을 인도하겠다는 내용을 구체적으로 적어야 합니다. 계약 종료 의사를 아직 명확히 전달하지 않았다면 계약 만료 전에 먼저 통보하고, 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못했다면 지체하지 말고 반환 요구 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 발송한 내용뿐 아니라 임대인에게 도달한 사실을 남길 수 있도록 배달증명도 함께 확인해야 합니다.

내용증명에 꼭 넣을 내용

1. 임대인과 임차인의 이름·주소
2. 임차주택 주소와 계약 체결일
3. 전세보증금과 계약 종료일
4. 계약이 종료된 이유와 통보 경위
5. 현재 반환받지 못한 보증금
6. 보증금 반환을 요청하는 구체적인 날짜
7. 보증금을 받을 계좌
8. 보증금 수령과 동시에 주택을 인도하겠다는 내용
9. 미반환 시 임차권등기명령이나 법적 절차를 검토한다는 내용

아래 내용은 2026년 7월 23일 기준 주택임대차 관련 법령, 법제처 생활법령정보와 인터넷우체국 공식 안내를 바탕으로 정리했습니다.

 

내용증명은 발송 내용과 시점을 남기는 수단이며, 발송만으로 임대인의 재산을 압류하거나 보증금을 강제로 받을 수 있는 것은 아닙니다.

전세보증금 반환 내용증명은 언제 보내야 할까

내용증명을 보내는 시점은 계약 종료 의사를 이미 전달했는지와 임대차계약이 실제로 끝났는지에 따라 나눠야 합니다.

상황	내용증명의 목적	포함할 핵심 내용
계약 만료 전	갱신하지 않고 계약을 종료한다는 의사 전달	계약 종료일·퇴거 예정일·보증금 반환 요청
계약 종료일이 임박했지만 집주인이 답하지 않는 경우	반환 일정과 주택 인도 일정을 확정하기 위한 독촉	잔금 일정·계좌·열쇠 인도 방법
계약이 끝났지만 보증금을 못 받은 경우	미반환 사실과 지급 요구를 명확하게 기록	미반환 금액·지급기한·후속 법적 절차
임차권등기명령이나 반환보증 이행청구를 준비하는 경우	계약 종료와 반환 요구의 증빙 확보	종료 통보일·배달일·미반환 보증금

계약 종료 의사를 아직 전달하지 않았다면

계약이 자동으로 갱신되는 상황을 피하려면 임대인에게 계약을 갱신하지 않고 종료하겠다는 의사를 법정 기간 안에 전달해야 합니다.

 

문자나 전화로 이미 통보했더라도 임대인이 받은 사실을 부인하거나 답변을 피한다면 내용증명으로 다시 전달할 수 있습니다.

이때는 단순히 보증금을 돌려 달라고 쓰는 것보다 다음 내용을 함께 적습니다.

• 현재 계약의 종료일
• 계약을 갱신하지 않겠다는 의사
• 종료일에 맞춰 주택을 인도할 준비가 돼 있다는 내용
• 보증금을 반환받을 계좌와 희망 일정

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면

계약 종료일이 지났는데도 임대인이 지급일을 정하지 않거나 연락을 피한다면 미반환 금액과 반환 요구일을 명확하게 적어 발송합니다.

 

내용증명에 반드시 며칠의 기한을 줘야 한다고 정해진 것은 아니지만, ‘가능한 한 빨리 지급해 달라’는 표현보다 “2026년 9월 10일까지 아래 계좌로 반환해 주시기 바랍니다”처럼 구체적인 날짜를 적는 편이 좋습니다.

내용증명과 배달증명의 차이

구분	남길 수 있는 기록	전세보증금 반환에서의 역할
내용증명	어떤 내용의 문서를 언제 발송했는지	계약 종료와 반환 요구 내용 증빙
배달증명	등기우편물이 배달됐다는 사실	임대인에게 통지가 도달했는지 확인
배송조회	배달·보관·반송 등 현재 처리상태	수취 여부와 반송 사유 확인

계약 종료나 해지처럼 상대방에게 전달돼야 효력이 생기는 의사표시는 단순히 우편물을 발송했다는 사실만으로 부족할 수 있습니다. 내용증명을 보낸 뒤 등기번호로 배달 결과를 확인하고, 필요한 경우 배달증명서를 발급해 보관합니다.

내용증명이 계약 종료를 자동으로 확정하는 것은 아닙니다

내용증명에 적은 사실이 모두 진실한 것으로 확정되거나 임대인이 반드시 지급해야 한다는 판결이 생기는 것은 아닙니다. 계약 종료 여부와 보증금 액수를 두고 다툼이 생기면 계약서, 문자, 이체내역과 다른 증거를 함께 검토합니다.

전세보증금 반환 내용증명에 포함할 내용

1. 발신인과 수신인 정보

발신인은 계약서상 임차인의 이름과 현재 주소를 적습니다. 수신인에는 보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 이름과 우편을 받을 주소를 적습니다.

 

임대인이 이사했거나 계약기간 중 주택 소유자가 바뀌었다면 계약서만 보지 말고 최신 등기사항증명서도 확인합니다.

 

반환의무를 부담하는 사람이 불명확하다면 기존 임대인과 현재 소유자에게 각각 발송할 필요가 있는지 법률상담을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

2. 임차주택과 계약 정보

• 임차주택의 도로명주소와 동·호수
• 임대차계약 체결일
• 임대차 시작일과 종료일
• 전세보증금 또는 현재 남아 있는 보증금
• 임대인과 임차인의 이름

갱신계약이 있었다면 최초 계약과 갱신계약의 날짜를 함께 적습니다. 보증금이 증액됐다면 최초 보증금과 증액된 금액을 합한 현재 보증금을 정확하게 표시합니다.

3. 계약이 종료된 근거

계약서상 기간이 만료된 것인지, 묵시적 갱신 후 해지를 통보한 것인지, 계약갱신요구권으로 갱신된 계약을 중도해지한 것인지 구분해 작성합니다.

• 기간 만료: 계약서에 기재된 종료일
• 갱신거절: 갱신하지 않겠다고 통보한 날짜와 방법
• 묵시적 갱신 해지: 해지 통보가 도달한 날짜
• 합의 종료: 임대인과 합의한 종료일과 합의 내용

문자나 전화로 종료 의사를 전달한 적이 있다면 “2026년 5월 10일 문자메시지를 통해 갱신하지 않겠다는 의사를 통보했습니다”처럼 날짜와 방법을 적습니다.

4. 반환받지 못한 보증금

보증금 전액을 못 받은 경우뿐 아니라 일부만 받은 경우에도 남아 있는 금액을 구체적으로 적습니다.

예를 들어 총 보증금이 2억원이고 임대인이 5,000만원을 먼저 반환했다면 다음처럼 작성합니다.

임대차보증금 총액은 200,000,000원이며, 2026년 8월 20일 반환받은 50,000,000원을 제외한 미반환 보증금은 150,000,000원입니다.

5. 보증금을 반환받을 날짜와 계좌

지급 요청일은 연도·월·일까지 구체적으로 적습니다. 계좌는 임차인 본인 명의 계좌를 사용하는 것이 좋습니다.

• 은행명
• 계좌번호
• 예금주
• 반환 요청일

개인정보 노출이 우려된다면 주민등록번호 전체, 신분증 사본이나 불필요한 금융정보를 내용증명 본문에 넣지 않습니다.

6. 주택 인도와 열쇠 반환 의사

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 원칙적으로 서로 동시에 이행하는 관계입니다. 따라서 임차인이 아무 조건 없이 먼저 집을 비우겠다는 표현보다 보증금을 받는 즉시 주택과 열쇠를 인도할 준비가 됐다는 점을 적는 것이 좋습니다.

본인은 미반환 임대차보증금 전액을 지급받는 것과 동시에 임차주택을 인도하고 열쇠를 반환할 준비가 되어 있습니다.

7. 반환하지 않을 때 진행할 절차

협박처럼 과격하게 작성하지 말고 실제로 검토할 절차를 객관적으로 적습니다.

• 임차권등기명령 신청
• 전세보증금반환보증 이행청구
• 보증금반환 지급명령 또는 소송
• 지연손해금과 절차 비용 청구 검토

“지급하지 않으면 형사고소하겠다”는 문구를 무조건 넣는 것은 적절하지 않습니다. 단순한 보증금 미반환이 곧바로 형사범죄로 인정되는 것은 아니므로 민사상 반환 절차와 구분해야 합니다.

전세보증금 반환 내용증명 작성 예시

아래 예시는 계약기간이 끝났지만 보증금을 반환받지 못한 일반적인 상황을 가정한 것입니다. 실제 계약 종료 사유와 반환 금액에 맞게 수정해야 합니다.

임대차보증금 반환 요청

수신인: 임대인 ○○○

주소: ○○시 ○○구 ○○로 ○○

발신인: 임차인 ○○○

주소: ○○시 ○○구 ○○로 ○○아파트 ○동 ○호

1. 본인은 귀하와 2024년 8월 1일 ○○시 ○○구 ○○로 ○○아파트 ○동 ○호에 관하여 임대차보증금 200,000,000원, 임대차기간 2024년 8월 1일부터 2026년 7월 31일까지로 하는 임대차계약을 체결했습니다.

2. 본인은 2026년 3월 10일 문자메시지를 통해 계약을 갱신하지 않고 계약기간 만료일에 종료하겠다는 의사를 통보했으며, 해당 임대차계약은 2026년 7월 31일 종료됐습니다.

3. 그러나 현재까지 임대차보증금 200,000,000원을 반환받지 못했습니다.

4. 미반환 임대차보증금 200,000,000원을 2026년 8월 10일까지 아래 계좌로 지급해 주시기 바랍니다.

입금계좌: ○○은행 000-0000-0000, 예금주 ○○○

5. 본인은 위 보증금 전액을 지급받는 것과 동시에 임차주택을 인도하고 열쇠를 반환할 준비가 되어 있습니다. 구체적인 반환 및 주택 인도 시간은 상호 협의해 정할 수 있습니다.

6. 위 날짜까지 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령, 보증금반환 청구와 그 밖의 필요한 법적 절차를 검토할 예정임을 알려드립니다.

2026년 8월 1일

발신인 ○○○

예시에 있는 날짜를 그대로 사용하지 마세요

계약기간, 갱신거절 통보일, 계약 종료일과 미반환 보증금을 본인의 계약서와 실제 통보 기록에 맞게 수정해야 합니다.

우체국 창구에서 내용증명 보내는 방법

문서를 같은 내용으로 준비합니다

일반적으로 발송인 보관용, 수신인 발송용과 우체국 보관용 문서를 같은 내용으로 준비합니다. 문서가 여러 장이면 페이지 순서가 바뀌거나 일부가 빠지지 않도록 정리합니다.

준비할 내용은 다음과 같습니다.

• 동일한 내용의 내용증명 문서
• 임대인의 정확한 이름과 주소
• 발송인의 이름과 주소
• 우편요금과 내용증명 수수료
• 배달증명 신청 여부

가까운 우체국 창구에서 접수합니다

우체국 직원이 문서와 봉투의 발신인·수신인 정보가 일치하는지 확인합니다. 접수 후에는 등기번호가 표시된 영수증과 발신인용 문서를 보관합니다.

 

배달 여부를 나중에 확인해야 하므로 영수증을 사진으로만 남기지 말고 원본 또는 전자영수증도 함께 보관하는 것이 좋습니다.

인터넷우체국에서 온라인으로 보내는 방법

인터넷우체국에서는 우체국 창구를 방문하지 않고 내용증명 문서를 작성하거나 파일을 첨부해 발송할 수 있습니다.

1. 인터넷우체국 로그인: 내용증명 서비스를 선택합니다.
2. 발신인·수신인 입력: 임대인 이름과 최신 주소를 입력합니다.
3. 문서 작성: 편집기에서 직접 작성하거나 지원되는 문서파일을 첨부합니다.
4. 미리보기 확인: 금액·날짜·계좌번호와 주소를 다시 확인합니다.
5. 우편 종류 선택: 등기통상 또는 제공되는 빠른 배달 방식을 선택합니다.
6. 결제·접수: 접수번호와 등기번호를 저장합니다.
7. 배달 결과 확인: 발송 후 배송조회와 배달증명을 확인합니다.

인터넷우체국에서 내용증명 작성·발송하기 →

인터넷우체국은 PDF, 한글과 워드 등 안내된 파일형식을 지원하지만 문서 여백이나 머리말·꼬리말 설정에 따라 업로드가 되지 않을 수 있습니다. 편집기 사용이 어렵거나 문서가 정상적으로 표시되지 않으면 우체국 창구 접수를 이용합니다.

내용증명을 보낸 뒤 확인할 사항

등기번호로 배달 결과를 확인합니다

접수한 날만 기록하지 말고 배달 완료일, 수령인과 반송 여부를 확인합니다. 계약 종료나 해지 통보의 효력은 상대방에게 도달한 시점이 중요할 수 있습니다.

배달증명서를 보관합니다

인터넷우체국의 발송 후 배달증명 서비스에서는 등기우편물이 배달된 사실을 확인하는 증명서를 출력할 수 있습니다. 내용증명은 발송 후 일정 기간 안에 배달증명 신청이 가능하므로 필요할 때 바로 확보하는 것이 좋습니다.

인터넷우체국에서 발송 후 배달증명 확인하기 →

관련 자료를 한곳에 보관합니다

• 최초 계약서와 갱신계약서
• 계약 종료를 통보한 문자·이메일
• 내용증명 발신인 보관본
• 우체국 접수 영수증
• 배송조회와 배달증명서
• 보증금 이체내역
• 임대인의 답변과 일부 반환내역

나중에 임차권등기명령, 반환보증 이행청구나 소송을 진행할 때 계약 종료와 미반환 사실을 연결해 설명하기 쉬워집니다.

내용증명이 반송됐을 때 대응 방법

반송 사유를 먼저 확인합니다

배송조회에서 다음과 같은 사유를 확인할 수 있습니다.

• 주소 불명
• 수취인 불명
• 이사감
• 폐문 부재
• 보관기간 경과
• 수취 거절

반송 봉투와 반송 사유가 표시된 자료는 버리지 말고 보관합니다. 단순 반송만으로 모든 경우에 임대인에게 통지가 도달한 것으로 인정되는 것은 아닙니다.

계약서와 등기부에서 주소를 다시 확인합니다

계약서상 주소만 확인하지 말고 최신 등기사항증명서에 표시된 소유자 주소와 임대인이 최근 알려준 주소도 비교합니다. 확인 가능한 주소가 여러 곳이라면 각 주소로 다시 발송하는 방법을 검토할 수 있습니다.

문자와 이메일로도 함께 전달합니다

내용증명이 반송됐더라도 같은 내용을 문자나 이메일로 보내고 임대인의 답변 또는 읽음 표시를 보관합니다. 한 가지 방식만 고집하기보다 실제로 임대인이 내용을 알 수 있는 상태를 만들고 그 증거를 남기는 것이 중요합니다.

주소를 알 수 없다면 법원 절차를 확인합니다

임대인의 주소를 확인할 수 없거나 고의로 수령을 피하는 상황에서 임차권등기명령이나 소송을 진행한다면 법원의 송달 절차를 이용할 수 있습니다. 공시송달 등은 법원의 요건 심사가 필요한 절차이므로 임차인이 임의로 내용증명을 공시하는 방식과는 다릅니다.

내용증명을 보내면 바로 이사해도 될까

내용증명을 보냈다는 이유만으로 전입신고를 옮기거나 주택을 먼저 인도하면 안 됩니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 주택 점유와 주민등록을 잃으면 대항력과 우선변제권 유지에 영향을 줄 수 있습니다.

계약이 종료됐는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 전출하는 것이 안전합니다.

내용증명 후에도 보증금을 받지 못했다면

임차권등기명령

계약이 종료됐고 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청만 하고 전출하지 말고 등기 완료를 확인해야 합니다.

전세보증금반환보증 이행청구

HUG 등 반환보증에 가입했다면 계약 종료 통지, 임차권등기, 보증사고 발생 시점과 제출서류를 확인해 이행청구를 준비합니다. 보증기관과 상품에 따라 요구 조건이 다를 수 있습니다.

지급명령

반환받아야 할 금액과 계약 종료 사실이 명확하고 임대인이 특별한 이의를 제기하지 않을 것으로 예상된다면 법원의 지급명령 절차를 검토할 수 있습니다. 임대인이 이의신청을 하면 일반 소송 절차로 넘어갈 수 있습니다.

보증금반환소송

계약 종료 여부, 원상복구비나 미납 관리비 등에서 다툼이 크다면 보증금반환소송이 필요할 수 있습니다. 임차권등기나 내용증명만으로 임대인의 재산을 강제집행할 수 있는 것은 아니므로 판결이나 확정된 지급명령 등 집행권원이 필요할 수 있습니다.

법제처 생활법령정보에서 보증금 회수 절차 확인하기 →

내용증명 작성할 때 피해야 할 표현

• 계약과 관계없는 감정적인 비난
• 확인되지 않은 전세사기·횡령 등의 범죄 단정
• 가족이나 직장에 알리겠다는 압박
• 불법적인 신상 공개 또는 방문을 예고하는 표현
• 실제로 진행할 의사가 없는 법적 조치의 과장
• 근거 없이 과도한 지연이자나 위약금을 확정적으로 요구하는 표현
• 반환받지 못한 금액을 실제보다 크게 적는 행위

내용증명은 상대방을 겁주는 편지가 아니라 계약관계, 미반환 금액과 요구사항을 객관적으로 남기는 문서입니다. 사실과 날짜를 중심으로 짧고 명확하게 작성하는 편이 좋습니다.

전세보증금 반환 내용증명 자주 묻는 질문

내용증명을 보내면 집주인이 반드시 보증금을 줘야 하나요?

내용증명만으로 강제 지급 의무가 새로 생기거나 임대인의 계좌를 압류할 수 있는 것은 아닙니다. 임대차계약이 끝났다는 사실과 보증금 반환을 요구했다는 내용을 남기는 증거로 활용할 수 있습니다.

문자메시지를 보냈는데 내용증명도 보내야 하나요?

문자 내용과 수신 여부가 분명하고 임대인이 답변했다면 종료 의사와 반환 요구의 증거가 될 수 있습니다. 다만 답변을 피하거나 수신 사실을 부인할 가능성이 있다면 내용증명과 배달증명으로 보완할 수 있습니다.

계약 만료 전에 보내도 되나요?

가능합니다. 계약을 갱신하지 않겠다는 의사와 만료일에 보증금을 반환해 달라는 내용을 전달할 수 있습니다. 다만 계약 종료를 위한 통보 기한을 이미 넘겼다면 묵시적 갱신 여부를 별도로 확인해야 합니다.

변호사나 법무사가 작성해야 효력이 있나요?

임차인이 직접 작성해 발송할 수 있습니다. 다만 계약 종료 여부, 임대인 변경, 공동임대인이나 보증금 공제 문제처럼 사실관계가 복잡하다면 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

보증금 반환 기한을 며칠로 정해야 하나요?

모든 내용증명에 공통으로 적용되는 고정된 날짜는 없습니다. 계약 종료일과 주택 인도 일정, 기존에 합의한 반환일을 기준으로 이행 가능한 구체적인 날짜를 적습니다.

임대인 여러 명 중 한 사람에게만 보내도 되나요?

공동임대인이나 공동소유자가 있다면 계약서상 임대인과 각 당사자의 책임관계를 확인해야 합니다. 분쟁을 줄이려면 책임을 부담할 수 있는 각 임대인에게 각각 발송하는 방법을 검토합니다.

내용증명이 수취 거절로 반송되면 효력이 없나요?

수취 거절만으로 항상 같은 결론이 나오는 것은 아닙니다. 대법원은 상대방이 정당한 이유 없이 수취를 거부해 통지를 알 수 있는 상태가 형성되는 것을 방해한 경우 여러 사정을 종합해 도달한 것으로 볼 수 있다고 판단한 사례가 있습니다. 다만 개별 상황에 따라 달라지므로 반송 자료를 보관하고 다른 주소와 문자·이메일로 다시 통보하는 것이 좋습니다.

내용증명을 보낸 다음 바로 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

내용증명 발송 여부보다 임대차계약이 실제로 종료됐고 보증금 전부 또는 일부가 반환되지 않았는지가 중요합니다. 두 조건을 충족하면 임차권등기명령 신청을 검토할 수 있습니다.

마무리하며

전세보증금 반환 내용증명에는 임차주택과 계약기간, 계약 종료 근거, 미반환 보증금, 반환 요청일과 계좌를 정확하게 적습니다. 보증금을 받는 것과 동시에 주택과 열쇠를 인도할 준비가 돼 있다는 내용도 포함하는 것이 좋습니다.

 

내용증명을 발송한 뒤에는 등기번호로 배달 여부를 확인하고 배달증명서를 보관하세요. 주소 불명이나 폐문 부재로 반송되면 최신 등기부와 계약서에서 임대인 주소를 다시 확인하고 문자·이메일 등 다른 방법으로도 전달해야 합니다.

 

내용증명을 보냈다는 이유만으로 보증금을 받지 못한 채 먼저 전출해서는 안 됩니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기가 실제로 기록된 것을 확인한 뒤 전입신고를 옮기는 것이 안전합니다.