전세사기를 피하려면 부동산에서 계약을 재촉하더라도 계약금부터 보내지 않는 것이 중요합니다. 계약 전 임대인 신분, 등기사항증명서, 건축물대장, 주택 시세, 선순위 권리와 체납세금을 확인하고 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 점검해야 합니다. 확인 자료를 제공하지 않거나 제3자 계좌로 입금을 요구한다면 위험 요소가 해결될 때까지 계약을 멈추는 편이 안전합니다.
- 임대인 신분증과 대리계약 위임서류
- 건물 등기사항증명서
- 건축물대장
- 실거래가·공시가격·보증기관 인정 시세
- 중개대상물 확인·설명서
- 선순위 임대차정보와 전입세대확인서
- 국세·지방세 납세증명 및 미납세금 정보
- 전세보증금반환보증 가입 가능 여부
아래 내용은 2026년 7월 23일 기준 공식 기관의 공개 자료를 바탕으로 정리했습니다. 주택의 종류와 권리관계에 따라 확인 방법이 달라질 수 있으며, 위험 요소가 발견되면 보증기관이나 관할 행정기관, 법률 전문가의 확인을 거쳐야 합니다.
전세사기 피하는 법은 계약금 지급 전 확인에서 시작됩니다
계약금을 먼저 보내고 나서 등기부나 시세를 확인하면 문제가 발견돼도 계약금 반환을 두고 분쟁이 생길 수 있습니다. 가계약금이라는 이름으로 소액을 보내더라도 계약 대상, 보증금, 계약일과 반환 조건에 대한 합의가 있었다면 쉽게 돌려받지 못할 수 있습니다.
집이 마음에 들더라도 최소한 다음 순서를 거친 뒤 입금 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
- 계약 상대방 확인: 실제 소유자 또는 적법한 대리인인지 확인합니다.
- 주택 상태 확인: 등기부와 건축물대장에서 권리관계와 건물 용도를 확인합니다.
- 보증금 회수 가능성 확인: 시세, 담보대출과 선순위 보증금을 비교합니다.
- 임대인 위험 확인: 국세·지방세 체납 가능성을 확인합니다.
- 보증 가입 가능성 확인: 반환보증 심사 기준에 들어가는지 확인합니다.
- 계약 당일 재확인: 최신 등기부와 계약서를 확인한 뒤 계약금을 지급합니다.
1. 임대인 신분증과 대리계약 위임서류
계약 상대방의 신분증과 등기사항증명서 갑구에 기재된 소유자 이름을 대조합니다. 공동소유 주택이라면 각 소유자의 지분과 계약 동의 여부도 확인해야 합니다.
- 신분증의 이름과 등기부상 소유자 이름이 같은지
- 공동소유자가 있다면 필요한 소유자가 계약에 참여했는지
- 계약금을 받을 계좌가 소유자 본인 명의인지
- 신분증 사진과 실제 계약 상대방이 같은지
- 법인 소유라면 법인등기사항과 대표자 권한이 확인되는지
소유자 대신 가족이나 대리인이 계약하는 경우
배우자나 가족이라고 해서 자동으로 임대 권한이 생기는 것은 아닙니다. 대리계약이라면 위임장, 소유자의 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 대리인의 신분증과 위임 범위를 확인합니다.
서류만 확인하고 끝내지 말고 등기부상 소유자에게 직접 연락해 계약 사실, 보증금, 계약금 계좌와 대리 권한을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
소유자나 적법한 계약 당사자가 아닌 사람의 계좌로 계약금을 보내 달라고 한다면 입금을 중단하고 권한과 지급 근거를 서면으로 확인해야 합니다.
2. 건물 등기사항증명서
건물 등기사항증명서는 소유자와 근저당권, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리관계를 확인하는 핵심 서류입니다. 계약할 주택의 주소와 동·호수를 정확하게 입력해 계약 당일 새로 열람해야 합니다.
| 구분 | 확인할 내용 | 주의 신호 |
|---|---|---|
| 표제부 | 주소·면적·건물 구조 | 계약 주택과 등기 대상이 다름 |
| 갑구 | 소유자·압류·가압류·가처분·가등기 | 소유권 분쟁이나 강제집행 위험 |
| 을구 | 근저당권·전세권·임차권 | 주택가격에 비해 큰 선순위 채권 |
근저당권이 있다면 채권최고액과 설정일을 확인합니다. 채권최고액은 현재 대출잔액과 같지 않을 수 있지만, 임차인보다 먼저 변제받을 가능성이 있는 채권의 규모를 판단하는 자료가 됩니다.
신탁등기가 있다면 계약을 서두르지 않습니다
신탁등기가 설정된 주택은 등기부상 소유자와 임대차계약을 체결할 권한이 있는 사람이 다를 수 있습니다. 신탁원부, 임대 권한과 우선수익자의 동의 여부를 확인하기 전에는 계약금을 지급하지 않는 편이 안전합니다.
3. 건축물대장
등기부에 별다른 문제가 없더라도 건축물대장에서 실제 용도와 위반건축물 여부를 확인해야 합니다. 건축물대장과 계약서에 적힌 주소, 층과 호수가 일치하는지도 대조합니다.
- 계약할 층과 호수가 실제 건축물대장에 존재하는지
- 주택·오피스텔 등 건물 용도가 계약 내용과 같은지
- 근린생활시설이나 사무소를 주택처럼 임대하는 것은 아닌지
- 위반건축물 표시가 있는지
- 다가구주택인지 다세대주택인지
다가구주택은 여러 임차인이 거주해도 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되는 경우가 많습니다. 다른 임차인의 보증금이 내 보증금보다 선순위일 수 있으므로 다세대주택보다 선순위 임대차정보 확인이 더 중요합니다.
4. 실거래가·공시가격·보증기관 인정 시세
전세보증금이 주택가격에 비해 지나치게 높으면 집값이 조금만 내려가도 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 집주인이나 한 곳의 중개업소가 제시하는 가격만 믿지 말고 여러 가격 자료를 비교해야 합니다.
| 가격 자료 | 확인 목적 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 최근 매매 실거래가 | 실제로 거래된 가격 확인 | 같은 면적·층·준공연도인지 비교 |
| 공시가격 | 공적으로 산정된 주택가격 확인 | 일반적인 매매 시세와는 다름 |
| 보증기관 인정 가격 | 반환보증 가입 가능성 판단 | 기관과 주택 유형별 산정 방식이 다름 |
| 인근 유사 매물 | 현재 시장 가격 비교 | 등록 가격이 실제 거래가격은 아님 |
신축 빌라나 거래가 드문 연립·다세대주택은 시세를 정확히 파악하기 어렵습니다. 분양가나 한 건의 감정평가액만 제시하면서 주변 실거래가 확인을 피한다면 보증금 수준을 다시 검토해야 합니다.
5. 중개대상물 확인·설명서
공인중개사를 통해 계약한다면 계약서와 함께 중개대상물 확인·설명서를 받아야 합니다. 이 서류에는 대상 주택의 권리관계, 실제 상태, 관리비, 입지 조건과 중개사가 확인한 사항이 기재됩니다.
- 소유권과 근저당권 등 권리관계
- 건축물대장상 용도와 위반건축물 여부
- 수도·전기·가스와 벽면 누수 등 시설 상태
- 관리비 금액과 포함 항목
- 임대인의 세금 체납정보 확인 여부
- 선순위 권리와 보증금 관련 설명
- 전세보증금반환보증 관련 안내
설명서 내용이 등기부, 건축물대장이나 현장에서 확인한 상태와 다르다면 서명하기 전에 수정을 요청해야 합니다. 빈칸이 많거나 중요한 권리관계가 ‘확인 불가’로 표시돼 있다면 그 이유와 추가 확인 방법을 물어봅니다.
공인중개사와 중개사무소 등록 여부도 확인합니다
간판에 적힌 상호만 믿지 말고 중개사무소 등록증과 공인중개사 자격 여부를 확인합니다. 계약을 설명하는 사람이 공인중개사인지 중개보조원인지도 구분해야 합니다.
임차인도 최신 등기부와 시세, 선순위 권리와 보증 가입 가능 여부를 직접 확인해야 합니다. 중개업자가 확인했다는 말만으로 서류 열람을 생략하지 않는 것이 좋습니다.
6. 선순위 임대차정보와 전입세대확인서
내 보증금보다 먼저 배당받을 임차인이 있는지 확인해야 합니다. 특히 다가구주택은 한 건물에 여러 세대의 보증금이 함께 얽혀 있어 선순위 임차보증금 합계를 파악하는 것이 중요합니다.
임대인에게 다음 정보를 서면으로 요청합니다.
- 현재 임대 중인 세대 수
- 선순위 임차인의 보증금 합계
- 확정일자를 먼저 받은 임차인의 현황
- 공실 여부와 예정된 신규 계약
- 근저당권 등 담보채권과 임차보증금의 총액
전입세대확인서는 해당 주소에 전입한 세대의 존재를 확인하는 자료입니다. 다만 각 세대의 정확한 보증금까지 모두 표시되는 것은 아니므로 임대인이 제공하는 선순위 임대차정보와 함께 확인해야 합니다.
7. 국세·지방세 납세증명 및 미납세금 정보
임대인의 세금 체납은 압류등기가 설정되기 전에는 등기부에서 확인되지 않을 수 있습니다. 계약 전에 임대인에게 국세와 지방세 납세증명서를 요청하고, 필요한 경우 미납국세 열람에 협조한다는 내용을 확인합니다.
계약 전 미납국세를 열람하려면 임대인 동의가 필요합니다
임대차계약 전에는 임대인의 동의를 받아 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있습니다. 임대인의 서명이나 도장이 포함된 열람신청서와 신분확인 서류 등이 필요합니다.
계약 체결 후에는 보증금이 1,000만원을 초과하는 경우 임대차 기간이 시작되는 날까지 일정 조건에서 임대인의 동의 없이도 가까운 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있습니다.
국세청의 미납국세 정보는 현장에서 열람하는 방식이며 내역서를 발급하거나 사진으로 촬영할 수 없습니다. 계약 전이라면 임대인이 납세증명서를 직접 발급해 제공하도록 요청하는 방법도 함께 검토합니다.
지방세 체납 여부는 지방세 납세증명서나 관할 지방자치단체에서 제공하는 열람 절차를 통해 확인할 수 있습니다. 신청 조건과 서류는 계약 상황에 따라 달라질 수 있으므로 주택 소재지 관할 시·군·구 세무부서에 확인하는 것이 안전합니다.
8. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부
전세보증금반환보증은 임대차계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 보증기관이 심사를 거쳐 반환을 책임지는 상품입니다. 계약 후에 가입이 거절되는 상황을 줄이려면 계약금 지급 전에 대상 주택과 보증금이 기본 조건에 들어가는지 확인해야 합니다.
HUG 반환보증은 주택가격과 전세보증금, 선순위채권, 등기부상 권리침해 여부와 전입신고·확정일자 등 여러 조건을 심사합니다. 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 보증기관에서 인정하는 주택가격에 비해 높으면 가입이 거절될 수 있습니다.
- 계약하려는 주택 유형이 보증 대상인지
- 전세보증금이 기관별 보증 범위에 들어가는지
- 근저당권과 선순위 보증금이 과도하지 않은지
- 압류·가압류·가등기 등 권리침해 사항이 없는지
- 건물과 토지 또는 대지권이 임대인 소유인지
- 신청기한 내에 가입할 수 있는 계약인지
중개업자가 보증보험 가입이 가능하다고 말했더라도 실제 보증서가 발급된 것은 아닙니다. 주소, 보증금과 선순위채권을 기준으로 사전 확인하고, 계약 후 정해진 기한 안에 심사와 보증서 발급을 완료해야 합니다.
서류를 확인한 뒤 계약서 특약에 넣을 내용
서류 확인 결과와 계약 조건은 말로만 합의하지 말고 계약서 특약으로 남기는 것이 좋습니다. 다만 특약은 손실을 자동으로 막아주는 장치가 아니므로 위험한 권리관계를 해결하지 않은 채 특약만 믿고 계약해서는 안 됩니다.
- 계약일부터 잔금 지급일 다음 날까지 새로운 담보권이나 권리제한 등기를 설정하지 않는다는 내용
- 임대인이 선순위 임대차정보와 체납세금 정보를 사실대로 고지했다는 내용
- 기존 근저당권 말소 조건이 있다면 말소 시점과 잔금 지급 순서
- 임대인이 반환보증 가입에 필요한 서류 제출과 절차에 협조한다는 내용
- 주택 또는 임대인 사유로 반환보증 가입이 거절될 경우의 처리 방법
- 계약 전 고지하지 않은 중대한 권리관계가 발견될 경우 계약 해제와 계약금 반환에 관한 내용
인터넷에 있는 특약 문구를 그대로 넣기보다 해당 주택의 근저당권, 선순위 임차인과 반환보증 조건을 반영해 임대인과 합의해야 합니다.
계약금을 보내기 직전 다시 확인할 체크리스트
- 계약 당일 발급한 최신 등기사항증명서를 확인했는지
- 신분증과 등기부상 소유자가 일치하는지
- 계약금 입금 계좌가 계약 당사자 명의인지
- 전세보증금이 최근 매매가격에 지나치게 가까운 것은 아닌지
- 근저당권과 선순위 보증금을 포함해 보증금 회수 가능성을 검토했는지
- 임대인의 국세·지방세 체납 관련 자료를 확인했는지
- 반환보증 가입 가능 여부를 직접 확인했는지
- 계약 해제와 보증 가입 관련 특약이 계약서에 반영됐는지
다시 검토해야 할 위험 신호
- 확인할 시간을 주지 않고 오늘 안에 계약금을 보내라고 재촉하는 경우
- 소유자 본인 확인이나 직접 연락을 거부하는 경우
- 계약금이나 보증금을 제3자 명의 계좌로 요구하는 경우
- 시세가 불분명한데 감정평가액이나 분양가만 제시하는 경우
- 신탁등기·가압류·가등기가 있는데 문제없다는 말만 반복하는 경우
- 선순위 보증금과 세금 체납 자료 제공을 거부하는 경우
- 반환보증 가입 여부를 계약 후에 확인하라고 미루는 경우
- 중개대상물 확인·설명서와 실제 서류 내용이 다른 경우
한 가지 위험 신호만으로 전세사기라고 단정할 수는 없습니다. 하지만 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 문제가 해소되지 않았다면 계약금을 보내지 않고 추가 확인을 하는 것이 중요합니다.
전세계약 전 자주 묻는 질문
등기부등본에 근저당이 없으면 안전한가요?
근저당이 없다는 것은 중요한 확인 결과지만 안전을 보장하지는 않습니다. 시세, 선순위 임차보증금, 체납세금, 건축물 용도와 반환보증 가입 가능 여부도 함께 확인해야 합니다.
가계약금은 소액이므로 먼저 보내도 되나요?
가계약금도 계약금 반환을 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다. 소유자와 주요 권리관계, 보증금과 반환 조건을 확인하기 전에는 보내지 않는 편이 안전합니다.
중개업자가 등기부를 확인했다면 직접 확인하지 않아도 되나요?
중개업자가 제공한 자료와 설명서를 확인하되 임차인도 계약 당일 최신 등기사항증명서를 직접 열람하는 것이 좋습니다. 잔금 지급 전에도 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
전세보증보험 가입 가능 주택이면 안전한가요?
반환보증은 중요한 안전장치지만 모든 계약 위험을 없애지는 않습니다. 실제 가입 심사를 통과하고 보증서가 발급됐는지 확인해야 하며, 선순위 권리와 체납세금도 별도로 점검해야 합니다.
임대인이 세금 관련 서류 제공을 거부하면 어떻게 하나요?
합리적인 확인 요청을 계속 거부하고 체납 위험을 확인할 다른 자료도 제공하지 않는다면 계약 진행을 다시 검토하는 것이 좋습니다. 계약 전 미납국세 열람에는 임대인 동의가 필요하므로 납세증명서 제출 또는 열람 협조를 특약으로 협의할 수 있습니다.
전입세대확인서에서 다른 세대가 없으면 선순위 보증금도 없나요?
전입세대확인서는 전입 세대의 존재를 확인하는 자료이며 모든 임대차계약과 보증금 액수를 보여주는 자료는 아닙니다. 임대인이 제공하는 선순위 임대차정보와 보증기관 심사를 함께 확인해야 합니다.
정리
전세사기를 피하려면 계약금을 보내기 전에 임대인 신분과 대리권, 등기사항증명서, 건축물대장, 주택 시세, 중개대상물 확인·설명서, 선순위 임대차정보, 체납세금과 반환보증 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.
서류 제공을 거부하거나 제3자 계좌 입금을 요구하고 계약을 지나치게 재촉한다면 입금을 멈추고 위험 요소부터 확인하세요. 계약 당일에는 최신 등기사항증명서와 입금 계좌, 특약 내용을 다시 점검한 뒤 계약금을 지급하는 것이 안전합니다.
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