전세계약 등기부등본 보는 법｜갑구·을구·근저당 채권최고액 확인

전세계약 등기부등본은 표제부에서 계약할 주택을 확인하고, 갑구에서 소유자와 압류·가압류·가등기 등을, 을구에서 근저당권과 전세권 등 선순위 권리를 확인하는 순서로 봅니다. 근저당이 있다면 실제 대출잔액이 아니라 등기된 채권최고액을 기준으로 전세보증금과 합산해 위험을 판단하는 것이 안전합니다. 계약금과 잔금을 보내기 직전에는 최신 등기부를 다시 열람해야 합니다.

등기부 확인 순서

1. 표제부: 계약할 주소·동·호수와 건물 종류 확인
2. 갑구: 현재 소유자와 압류·가압류·가처분·가등기 확인
3. 을구: 근저당권·전세권·임차권과 설정 순위 확인
4. 근저당 계산: 채권최고액과 전세보증금을 주택가격과 비교
5. 추가 확인: 공동담보·신탁등기·말소 예정 조건 확인
6. 재열람: 계약금과 잔금 지급 직전에 변동 여부 확인

등기부등본은 일상적으로 사용하는 명칭이며 공식 명칭은 부동산 등기사항증명서입니다. 아래 내용은 2026년 7월 23일 기준 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다. 개별 주택의 권리순위와 보증금 회수 가능성은 계약 시점과 주택 유형에 따라 달라질 수 있습니다.

인터넷등기소에서 등기부등본 열람하기

부동산 등기사항증명서는 대한민국 법원 인터넷등기소에서 주소를 검색해 열람하거나 발급할 수 있습니다. 전세계약 확인 목적이라면 계약할 주택의 정확한 동·호수까지 입력해야 합니다.

1. 인터넷등기소 접속: 부동산 등기 열람·발급 메뉴를 선택합니다.
2. 주소 검색: 도로명주소 또는 지번주소로 계약할 주택을 찾습니다.
3. 부동산 구분 확인: 토지·건물·집합건물 중 해당 항목을 선택합니다.
4. 등기기록 유형 선택: 현재 유효한 권리뿐 아니라 말소된 내역까지 볼 필요가 있는지 확인합니다.
5. 열람 결과 확인: 표제부, 갑구와 을구를 순서대로 살펴봅니다.

대한민국 법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서 확인하기 →

아파트·다세대·오피스텔은 집합건물을 확인합니다

아파트나 다세대주택처럼 각 호수가 구분등기된 주택은 해당 동·호수의 집합건물 등기기록을 확인합니다. 내가 본 집과 등기부에서 선택한 호수가 다르면 다른 소유자의 주택을 확인하게 될 수 있으므로 상세주소를 반드시 대조해야 합니다.

단독·다가구주택은 토지와 건물을 함께 확인합니다

단독주택과 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되는 경우가 많습니다. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기도 함께 확인해 토지와 건물 소유자가 같은지, 토지에 별도의 근저당이나 권리제한이 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.

주소만 비슷한 다른 집을 선택하지 마세요

같은 건물에 여러 동·호수가 있거나 도로명주소와 지번이 함께 표시되는 경우가 있습니다. 계약서, 건축물대장과 등기부의 주소·동·호수가 모두 일치하는지 확인해야 합니다.

표제부에서 계약할 주택이 맞는지 확인합니다

표제부에는 부동산의 표시와 건물 구조, 면적, 층수와 소재지번 등이 기재됩니다. 표제부를 먼저 확인하지 않으면 갑구와 을구를 정확히 읽더라도 다른 주택의 권리를 확인하는 실수가 생길 수 있습니다.

확인 항목	확인 내용	주의할 점
소재지번	계약서상 주소와 일치하는지	도로명주소와 지번주소를 혼동하지 않음
건물 종류	아파트·다세대·다가구·오피스텔 등	계약서와 건축물대장도 함께 대조
동·호수	실제로 본 주택과 같은지	집합건물은 호수 선택 오류 주의
면적	전유부분 면적과 계약 내용	공급면적과 전용면적은 다를 수 있음
대지권	토지 사용권과 지분 표시	대지권 미등기 등 특이사항 확인

표제부만으로 불법 증축이나 실제 용도까지 모두 확인할 수는 없습니다. 계약서와 등기부 주소를 대조한 뒤 건축물대장에서 위반건축물 표시와 건물 용도를 별도로 확인해야 합니다.

갑구에서 소유자와 권리침해 사항을 확인합니다

갑구에는 소유권에 관한 사항이 순위번호에 따라 기록됩니다. 현재 소유자뿐 아니라 소유권이 이전된 과정과 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 등도 확인할 수 있습니다.

현재 소유자와 계약 상대방을 대조합니다

갑구에서 가장 최근의 소유권이전 등기를 찾아 현재 소유자의 이름과 주소를 확인합니다. 계약 상대방의 신분증 이름이 현재 소유자와 같은지 대조하고, 공동소유라면 각 소유자의 지분도 확인합니다.

• 현재 소유자가 계약 당사자와 같은지
• 공동소유자가 몇 명인지
• 소유자별 지분이 어떻게 나뉘는지
• 최근 짧은 기간에 소유자가 반복해 바뀌었는지
• 매매·상속·증여 등 소유권 취득 원인이 무엇인지

소유자가 아닌 가족이나 대리인이 계약한다면 위임장, 본인서명사실확인서 또는 인감증명서 등으로 대리권을 확인하고 소유자에게 직접 계약 사실과 입금 계좌를 재확인하는 것이 좋습니다.

갑구에서 발견하면 신중해야 할 항목

등기 항목	의미	전세계약 전 확인
압류	세금·채무 등으로 처분이 제한된 상태	해소 전 계약 재검토
가압류	채권자가 장래 강제집행을 위해 재산을 보전	채권액·등기일과 말소 가능성 확인
가처분	소유권 처분 등을 제한하는 임시 조치	소유권 분쟁 가능성 확인
가등기	장래 본등기의 순위를 확보하는 등기	본등기 시 소유권 변동 가능성 확인
경매개시결정	경매 절차가 시작된 상태	일반적인 신규 전세계약 중단 검토
신탁등기	소유권이 신탁회사로 이전된 상태	신탁원부와 임대 권한 확인

말소선이 없으면 현재 효력이 있을 수 있습니다

등기 항목에 말소 표시가 있는지 확인해야 합니다. 임대인이나 중개업자가 곧 해결될 권리라고 설명하더라도 등기부에서 말소가 완료되기 전에는 현재 권리로 보고 판단하는 것이 안전합니다.

을구에서 근저당권과 선순위 권리를 확인합니다

을구에는 소유권 이외의 권리가 기재됩니다. 전세계약에서는 근저당권의 설정일과 채권최고액, 채무자, 근저당권자를 가장 먼저 확인해야 합니다.

• 근저당권 설정일과 접수번호
• 채권최고액
• 채무자
• 근저당권자
• 공동담보목록 표시
• 전세권·임차권등기 등 다른 권리
• 변경·이전·말소된 내역

근저당권 설정일이 중요한 이유

부동산 권리는 원칙적으로 먼저 설정된 권리가 후순위 권리보다 앞섭니다. 전세계약 전에 설정된 근저당권은 임차인의 보증금보다 선순위가 될 가능성이 크므로 금액뿐 아니라 등기 접수일과 순위번호도 확인해야 합니다.

 

확정일자를 먼저 받더라도 그보다 앞서 설정된 근저당권보다 자동으로 우선하는 것은 아닙니다. 주택이 경매에 넘어가면 선순위 권리부터 배당받기 때문에 내 보증금을 회수할 수 있는 잔여가치가 줄어들 수 있습니다.

채무자가 소유자와 다른 경우도 확인합니다

근저당권의 채무자가 현재 소유자와 다를 수 있습니다. 소유자가 가족이나 회사의 채무를 위해 자신의 주택을 담보로 제공한 경우에도 해당 근저당권은 주택에 그대로 영향을 줍니다.

 

채무자가 집주인이 아니라는 이유로 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 전세계약에서는 채무자가 누구인지보다 해당 주택에 유효한 근저당권이 얼마만큼 설정되어 있는지가 중요합니다.

근저당 채권최고액 확인 방법

근저당권은 장래 발생할 수 있는 채무를 일정 한도까지 담보하기 위해 설정하는 권리입니다. 등기부에 표시되는 채권최고액은 현재 남아 있는 대출원금이 아니라 근저당권자가 담보로 우선 확보한 최대 한도입니다.

 

금융기관은 대출원금보다 높은 금액으로 채권최고액을 설정하는 경우가 많습니다. 예를 들어 대출원금이 1억원이어도 채권최고액이 1억2,000만원으로 표시될 수 있습니다.

등기부에서는 실제 대출잔액을 알 수 없습니다

집주인이 대출을 일부 갚았더라도 근저당권을 감액하거나 말소하지 않았다면 등기부에는 기존 채권최고액이 그대로 남아 있을 수 있습니다. 대출잔액이 적다는 설명만 믿지 말고 금융기관 발급 자료와 근저당 감액·말소 계획을 확인해야 합니다.

보수적으로는 채권최고액 전액을 반영합니다

임대인이 현재 대출잔액이 적다고 주장하더라도 객관적인 자료로 확인되지 않는다면 채권최고액 전액을 선순위 부담으로 보는 편이 안전합니다.

단순 위험 점검식

채권최고액 + 선순위 임차보증금 + 내 전세보증금

위 합계액을 주택의 보수적인 가격과 비교합니다.

이 계산은 법적인 최종 배당액을 확정하는 공식이 아니라 계약 전 위험을 빠르게 점검하기 위한 방법입니다. 실제 경매에서는 낙찰가격, 세금, 집행비용, 선순위 임차인과 권리의 설정 시점에 따라 결과가 달라집니다.

근저당과 전세보증금 계산 예시

아파트 가격이 3억원인 경우

최근 실거래가와 보증기관 인정 가격 등을 종합해 주택가격을 3억원으로 판단하고, 을구에 채권최고액 1억2,000만원의 근저당권이 있다고 가정하겠습니다. 계약하려는 전세보증금이 1억4,000만원이라면 단순 합계는 다음과 같습니다.

항목	금액	확인 의미
주택가격	3억원	비교 기준
근저당 채권최고액	1억2,000만원	선순위 부담으로 가정
내 전세보증금	1억4,000만원	신규 계약 금액
합계	2억6,000만원	주택가격의 약 86.7%

계산상 주택가격보다 4,000만원의 여유가 있지만 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 경매 낙찰가격이 시세보다 낮아지거나 체납세금과 집행비용 등이 발생하면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

선순위 임차보증금이 추가로 있는 경우

같은 조건에서 내 보증금보다 먼저 배당받을 임차보증금이 3,000만원 더 있다면 전체 부담은 2억9,000만원으로 올라갑니다. 주택가격 3억원의 약 96.7%에 해당하므로 가격이 조금만 하락해도 보증금 회수 여력이 크게 줄어듭니다.

 

특히 다가구주택은 을구의 근저당만 계산해서는 부족합니다. 다른 임차인의 선순위 보증금과 소액임차인 우선변제 가능성까지 함께 확인해야 합니다.

근저당이 몇 퍼센트면 안전한가요?

근저당이 주택가격의 일정 비율 이하면 무조건 안전하다는 공통 기준은 없습니다. 주택가격의 신뢰도, 전세보증금, 다른 선순위 권리와 임차보증금, 세금 및 실제 경매 낙찰가격을 함께 고려해야 합니다.

 

HUG 전세보증금반환보증은 보증 심사 과정에서 전세보증금과 선순위채권의 합계, 주택가격과 담보인정비율 등을 확인합니다. 이는 반환보증 가입을 위한 심사 기준이며 모든 전세계약의 안전을 보장하는 절대 기준은 아닙니다.

HUG 반환보증에서 선순위채권과 주택가격 기준 확인하기 →

반환보증 가입이 필요하다면 계약금을 보내기 전에 주소, 보증금과 채권최고액을 기준으로 가입 가능성을 확인하는 것이 좋습니다. 중개업자가 가입 가능하다고 말하는 것과 실제 보증기관 심사를 통과하는 것은 다릅니다.

공동담보목록이 있으면 추가로 확인합니다

을구에 ‘공동담보목록’ 번호가 표시되어 있다면 하나의 채무를 여러 부동산이 함께 담보하고 있을 수 있습니다. 다세대주택이나 오피스텔 여러 호실에 공동근저당이 설정된 사례에서 볼 수 있습니다.

 

공동담보는 다른 부동산도 함께 담보로 제공됐다는 의미이지만, 내가 계약할 주택의 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 다른 담보 부동산의 가치와 선순위 권리, 근저당 실행 방식에 따라 회수 결과가 달라질 수 있습니다.

• 공동담보목록에 포함된 부동산 수
• 각 부동산의 소유자와 주소
• 같은 채권최고액이 여러 호실에 설정됐는지
• 다른 부동산의 권리관계와 시세
• 반환보증 심사에서 공동담보를 어떻게 평가하는지

채권최고액을 단순히 나누지 마세요

여러 호실이 공동담보라는 이유로 채권최고액을 호실 수만큼 나누어 내 집의 부담액을 계산하면 실제 권리관계와 달라질 수 있습니다. 공동담보목록이 있다면 보증기관이나 법률 전문가의 확인을 거치는 것이 안전합니다.

근저당을 말소한다는 계약은 이렇게 확인합니다

임대인이 잔금으로 대출을 상환해 근저당권을 말소하겠다고 제안하는 경우가 있습니다. 말로만 약속하지 말고 대출 상환과 근저당 말소 절차를 계약서 특약에 구체적으로 작성해야 합니다.

• 말소할 근저당권의 순위번호와 채권최고액
• 대출 상환 예정 금액과 금융기관
• 잔금 중 상환액을 금융기관에 직접 지급하는 방법
• 말소서류 교부 또는 말소등기 접수 시점
• 근저당 말소가 이행되지 않을 때 계약 해제와 금액 반환 방법
• 잔금 지급 후 최신 등기부에서 말소 완료를 확인하는 절차

말소등기 접수증을 받았다는 사실과 등기부에서 말소가 완료된 것은 구분해야 합니다. 접수 이후 처리 결과를 다시 열람해 해당 근저당권에 말소 표시가 반영됐는지 확인하는 것이 좋습니다.

계약금·잔금 전 등기부 재열람 시점

확인 시점	확인 목적	주요 점검 항목
매물 검토 단계	기본 위험 선별	소유자·근저당·압류·신탁등기
계약금 지급 직전	새 권리 발생 여부 확인	최신 갑구·을구와 입금 계좌
잔금 지급 직전	계약 후 권리변동 확인	추가 근저당·압류·소유권 변경
근저당 말소 후	말소 완료 확인	해당 순위번호의 말소 표시
입주·전입신고 이후	대항력 발생 전 권리변동 확인	새로운 근저당권 설정 여부

전입신고를 마쳤더라도 대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 발생하는 것이 원칙입니다. 따라서 계약서에는 잔금 지급일 다음 날까지 새로운 담보권이나 권리제한 등기를 설정하지 않는다는 특약을 협의하고 실제 등기 변동도 확인하는 것이 좋습니다.

등기부만으로 확인할 수 없는 위험

등기부는 전세계약의 핵심 확인서류이지만 모든 위험이 표시되지는 않습니다. 등기부가 깨끗하다는 이유만으로 안전한 주택이라고 단정하면 안 됩니다.

• 임대인의 등기 전 체납세금
• 다가구주택의 다른 임차인 보증금
• 현재 실제 대출잔액
• 건물의 위반건축물 여부와 실제 용도
• 최근 시세와 향후 가격 하락 가능성
• 임대인의 보증금 반환 이력
• 등기 접수 후 아직 반영되지 않은 변동 가능성

등기부 확인 후에도 건축물대장, 실거래가, 선순위 임대차정보, 임대인의 체납세금과 반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.

 

 

전세계약 등기부등본 자주 묻는 질문

등기부에 근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?

근저당이 있다는 이유만으로 모든 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 채권최고액, 주택가격, 전세보증금과 다른 선순위 권리를 합산해 보증금 회수 가능성을 확인해야 합니다. 반환보증 가입 심사도 미리 확인하는 것이 좋습니다.

채권최고액이 실제 대출금인가요?

아닙니다. 채권최고액은 근저당권이 담보하는 최대 한도이며 현재 대출잔액과 다를 수 있습니다. 실제 잔액이 적더라도 근저당권이 감액·말소되지 않았다면 계약 전에는 채권최고액을 기준으로 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.

근저당이 말소선으로 표시되면 계산에서 빼도 되나요?

등기부에서 해당 근저당권이 말소된 것으로 명확하게 표시되고 현재 유효한 권리가 아니라면 현재 선순위 부담에서는 제외할 수 있습니다. 다만 비슷한 순위번호의 다른 근저당권이 남아 있지 않은지도 확인해야 합니다.

을구가 없으면 담보대출도 없는 건가요?

현재 유효한 을구가 없다면 등기된 근저당권이나 전세권이 없을 수 있습니다. 그러나 체납세금, 다른 임차인의 보증금과 등기부에 아직 반영되지 않은 변동 등은 별도로 확인해야 합니다.

중개사가 보여준 등기부를 믿어도 되나요?

중개사가 제공한 자료도 확인하되 계약금과 잔금 지급 직전에는 임차인이 직접 최신 등기사항증명서를 열람하는 것이 좋습니다. 발급일이 오래된 자료로 현재 권리관계를 판단하면 안 됩니다.

근저당 채권최고액이 집값의 60% 이하면 안전한가요?

하나의 비율만으로 안전 여부를 판단할 수 없습니다. 여기에 내 전세보증금과 선순위 임차보증금이 더해지며, 주택가격 자체가 정확한지도 확인해야 합니다. 반환보증의 선순위채권 기준과 실제 계약 위험 판단도 구분해야 합니다.

가압류가 있으면 계약해도 되나요?

가압류는 채권자가 장래 강제집행을 위해 재산을 보전한 권리입니다. 채권액과 설정일, 말소 가능성을 확인하기 전에는 신규 전세계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다. 말소 조건부 계약은 법률 전문가의 확인을 권합니다.

정리

전세계약 등기부등본은 표제부에서 계약할 주택을 확인하고, 갑구에서 현재 소유자와 압류·가압류·가처분·가등기·신탁등기를, 을구에서 근저당권과 전세권 등 선순위 권리를 살펴보는 순서로 읽습니다.

 

근저당권이 있다면 채권최고액과 선순위 임차보증금, 내 전세보증금을 합산해 주택가격과 비교하세요. 채권최고액은 실제 대출잔액과 다르므로 객관적인 잔액 자료와 말소가 확인되지 않는다면 전액을 선순위 부담으로 보는 편이 안전합니다.

 

등기부는 계약금과 잔금을 보내기 직전에 다시 열람하고, 근저당 말소 조건이 있다면 등기부에서 말소 완료까지 확인해야 합니다. 등기부에 나타나지 않는 체납세금과 다른 임차인의 보증금, 반환보증 가입 가능 여부도 함께 점검하시기 바랍니다.