부동산 계약 취소하면 중개수수료를 내야 할까｜계약이 성립한 뒤 마음이 바뀐 경우

부동산 계약이 유효하게 성립한 뒤 매수인·매도인 또는 임대인·임차인의 변심이나 개인 사정으로 해제됐다면 중개수수료 지급의무가 남을 수 있습니다. 계약금을 포기하거나 배액으로 돌려주고 계약을 끝냈다고 해서 복비까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 다만 애초에 계약이 성립하지 않았거나 공인중개사의 고의·과실 때문에 거래가 무효·취소·해제됐다면 중개보수를 지급하지 않아도 될 수 있습니다.

계약 취소 후 복비 판단 순서

1. 매매·임대차계약이 실제로 성립했는지 확인합니다.
2. 누구의 어떤 사유로 계약이 끝났는지 확인합니다.
3. 공인중개사가 계약 체결을 위한 중개업무를 완료했는지 확인합니다.
4. 중개사의 고의·과실이 계약 취소 원인이었는지 확인합니다.
5. 중개보수 금액과 지급 시기를 별도로 약정했는지 확인합니다.

일상에서는 계약을 진행하지 않는 상황을 모두 ‘취소’라고 표현하지만 법률상으로는 무효, 취소, 해제와 계약 불성립이 서로 다른 의미를 가집니다.

 

아래 내용은 2026년 7월 26일 기준 공인중개사법과 민법, 관련 판례를 바탕으로 정리했으며 실제 지급의무는 계약서와 문자, 중개의뢰 과정에 따라 달라질 수 있습니다.

계약을 취소해도 중개수수료가 남을 수 있습니다

공인중개사법은 개업공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받을 수 있도록 규정합니다.

 

중개사의 알선으로 매매나 임대차계약이 유효하게 성립했다면 이후 계약이 실제 잔금 지급이나 입주까지 이어지지 않았더라도 중개보수 문제가 남을 수 있습니다.

 

다음과 같은 당사자 사정으로 계약이 해제됐다면 중개수수료가 자동으로 면제되는 것은 아닙니다.

• 계약 후 마음이 바뀐 경우
• 더 좋은 매물이나 매수인을 찾은 경우
• 가족의 반대로 계약을 진행하지 않는 경우
• 이사 계획이나 자금 계획이 변경된 경우
• 예상한 대출이 나오지 않은 경우
• 계약금을 포기하거나 배액으로 돌려주고 해제한 경우

계약금과 중개수수료는 서로 다른 비용입니다

계약금은 매도인·매수인 또는 임대인·임차인 사이의 문제이고, 중개수수료는 중개의뢰인과 공인중개사 사이의 문제입니다. 계약금을 포기했다고 중개수수료까지 포함해 해결된 것으로 볼 수는 없습니다.

계약금 포기나 배액 반환으로 해제한 경우

계약당사자 사이에 다른 약정이 없다면 계약금을 지급한 사람은 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금을 받은 사람은 받은 계약금의 배액을 상환하는 방식으로 해제할 수 있습니다.

해제하는 사람	일반적인 해약금 처리	중개수수료
계약금을 지급한 매수인·임차인	지급한 계약금을 포기하고 해제	별도로 지급의무가 남을 수 있음
계약금을 받은 매도인·임대인	계약금의 배액을 상환하고 해제	별도로 지급의무가 남을 수 있음

예를 들어 매수인이 계약금 3,000만원을 포기하고 아파트 매매계약을 해제했더라도, 중개사가 계약을 유효하게 성립시키는 중개업무를 완료했다면 매수인 측 중개보수를 별도로 청구할 수 있습니다.

 

반대로 매도인이 계약금 3,000만원의 배액인 6,000만원을 매수인에게 돌려주고 계약을 해제한 경우에도 매도인의 중개보수 문제가 별도로 남을 수 있습니다.

국가법령정보센터에서 계약금 해제 기준 확인하기 →

매수인이나 임차인의 변심으로 취소한 경우

계약서를 작성한 뒤 매수인이나 임차인이 개인적인 이유로 계약을 진행하지 않는다면 중개수수료 지급의무가 남을 가능성이 큽니다.

• 집이 마음에 들지 않게 된 경우
• 다른 매물을 계약하기로 한 경우
• 이사 계획이 변경된 경우
• 가족이 계약에 반대한 경우
• 자금 마련이 어려워진 경우

중개사가 매물을 소개하고 권리관계를 설명하며 거래조건을 조정해 계약을 체결하게 했다면, 중개업무의 결과가 이미 발생했다고 볼 수 있기 때문입니다.

 

다만 중개의뢰를 한 사실이 있는지, 중개보수 금액을 약정했는지와 중개사가 법정 의무를 제대로 이행했는지는 별도로 확인해야 합니다.

매도인이나 임대인의 변심으로 취소한 경우

집값이나 전세 시세가 오른 뒤 매도인·임대인이 더 높은 가격을 받으려고 계약을 해제하는 경우에도 중개보수 문제가 남을 수 있습니다.

 

매도인이나 임대인이 계약금 배액을 반환해 상대방과 계약관계를 정리했더라도, 자신이 의뢰한 중개사에게 지급할 보수까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

 

매수인이나 임차인도 자신이 의뢰한 중개업소가 별도로 있다면 해당 중개사와의 보수 약정을 확인해야 합니다. 계약이 상대방 사정으로 무산됐다는 이유만으로 양쪽 중개업소의 보수가 모두 자동 면제된다고 단정할 수 없습니다.

대출이 거절돼 계약을 취소한 경우

주택담보대출이나 전세자금대출이 승인되지 않았다는 사실만으로 계약과 중개수수료가 자동 취소되는 것은 아닙니다.

 

계약서에 대출 불승인에 관한 특약이 없다면 자금조달은 원칙적으로 매수인이나 임차인의 책임으로 판단될 수 있습니다. 이 경우 계약금 반환 여부와 위약금, 중개수수료 문제가 함께 발생할 수 있습니다.

대출 특약이 있다면 문구를 확인합니다

다음과 같이 대출 불승인 시 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약이 있다면 계약당사자 사이의 책임은 달라질 수 있습니다.

임차인의 귀책사유 없이 전세자금대출이 승인되지 않을 경우 본 계약은 해제하며, 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.

다만 계약이 특약에 따라 해제됐다고 해서 중개수수료가 반드시 면제되는지는 별도 문제입니다. 중개보수까지 면제하거나 감액하기로 하려면 중개의뢰인과 중개사 사이의 약정도 확인하는 것이 좋습니다.

대출 특약은 계약금만 다루는 경우가 많습니다

임대차계약서에 계약금 반환 특약이 있더라도 중개보수 처리까지 명시돼 있지 않을 수 있습니다. 계약 전에 중개사와 복비 부담 기준도 함께 확인해야 합니다.

공인중개사의 잘못으로 취소된 경우

공인중개사법은 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 해당 중개보수를 받을 수 없도록 규정하고 있습니다.

 

 

다음과 같은 상황에서 중개사의 잘못과 계약 취소 사이의 인과관계가 인정되는지 확인할 필요가 있습니다.

• 등기부상 소유자나 근저당권을 잘못 설명한 경우
• 압류·가압류 등 중요한 권리관계를 확인하지 않은 경우
• 위반건축물이나 실제 용도를 잘못 안내한 경우
• 중개대상물의 중대한 하자를 알고도 설명하지 않은 경우
• 무권대리인과 계약하도록 하면서 대리권을 확인하지 않은 경우
• 계약서에 거래당사자의 합의와 다른 내용을 기재한 경우

중개사가 일부 실수를 했다는 이유만으로 중개보수가 자동 면제되지는 않습니다. 해당 고의·과실 때문에 계약이 무효·취소·해제됐다는 점이 연결돼야 합니다.

공인중개사법 제32조 중개보수 규정 확인하기 →

가계약금만 보낸 경우 중개수수료

가계약금이라는 이름으로 돈을 보냈다고 해서 계약이 성립하지 않았다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 돈을 보냈다는 사실만으로 본계약이 반드시 성립했다고 볼 수도 없습니다.

 

가계약 단계에서는 다음 내용을 종합해 계약 성립 여부를 판단합니다.

• 매매가격이나 보증금이 확정됐는지
• 계약 대상 부동산이 구체적으로 정해졌는지
• 계약금·중도금·잔금 지급일을 합의했는지
• 입주일이나 소유권 이전일을 합의했는지
• 중요한 특약사항에 합의했는지
• 본계약서를 나중에 작성해야 계약이 성립한다는 의사였는지
• 가계약금 반환·배액배상 조건을 별도로 정했는지

계약의 중요 조건에 관해 합의가 완료되고 가계약금이 계약금 일부로 지급됐다면 계약서에 서명하기 전이라도 계약이 성립한 것으로 판단될 가능성이 있습니다.

 

반면 주요 조건이 확정되지 않았고 본계약서를 작성할 때 최종적으로 계약을 성립시키려는 의사였다면 가계약금은 교섭을 위한 증거금으로 판단될 수 있습니다. 이 경우 중개수수료 지급의무도 본계약이 성립한 경우와 다르게 판단될 수 있습니다.

가계약금 송금 전 문자로 남길 내용

• 가계약금의 성격
• 계약이 성립하는 시점
• 본계약서 작성 예정일
• 계약을 진행하지 않을 때 반환 기준
• 매도인·임대인 취소 시 반환 금액
• 중개수수료가 발생하는 시점

‘가계약금은 무조건 돌려받는다’고 단정하지 마세요

가계약금이라는 명칭보다 당사자들이 실제로 어떤 조건을 합의했는지가 중요합니다. 송금 전 주요 계약조건과 반환 기준을 문자나 확인서로 남겨야 합니다.

계약서를 작성하지 않았다면 복비가 없을까

부동산 계약은 반드시 종이 계약서에 서명해야만 성립하는 것은 아닙니다. 매매 목적물과 매매가격 등 주요 조건에 대한 당사자의 의사가 합치했다면 구두나 문자로도 계약이 성립할 수 있습니다.

 

따라서 계약서를 쓰지 않았다는 사실만으로 중개수수료가 전혀 발생하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.

 

반대로 계약서를 작성했더라도 중개사가 실제로 중개의뢰를 받았는지, 거래 성립에 기여했는지와 보수 약정이 있었는지가 불분명하다면 청구가 인정되지 않을 수 있습니다.

계약이 성립하지 않았다면 중개수수료도 확인해야 합니다

매수인과 매도인 또는 임대인과 임차인이 가격·지급일·입주일 등 핵심 조건에 최종 합의하지 못해 계약이 성립하지 않았다면 법정 중개보수를 그대로 청구하기 어려울 수 있습니다.

 

단순한 매물 안내, 가격 협의나 계약서 초안 작성 단계만으로 모든 경우에 법정 중개보수 전액이 발생한다고 볼 수는 없습니다.

 

다만 계약 성립 여부와 관계없이 매물 조사, 감정 또는 자문 등에 대해 별도의 보수를 지급하기로 명확하게 약정했다면 그 약정에 따른 비용 문제가 남을 수 있습니다.

중개수수료 지급 시기를 확인합니다

중개보수 지급 시기를 공인중개사와 별도로 약정했다면 해당 약정에 따릅니다. 별도의 약정이 없다면 원칙적으로 거래대금 지급이 완료된 날이 지급 시기입니다.

 

실제 계약에서는 계약서를 작성하는 날 중개보수를 지급한다는 내용이 확인·설명서 등에 기재되는 경우가 있습니다. 계약을 취소한 뒤 복비 청구를 받았다면 다음 항목을 확인하세요.

• 계약서 작성일에 지급하기로 했는지
• 잔금일에 지급하기로 했는지
• 계약이 취소될 때의 감액·면제 약정이 있는지
• 이미 지급한 복비의 반환 기준이 있는지
• 부가가치세를 포함한 금액인지

중개보수 지급 시기 규정 확인하기 →

이미 지급한 중개수수료를 돌려받을 수 있을까

계약이 당사자의 단순 변심으로 해제된 경우에는 이미 지급한 중개보수를 돌려받기 어려울 수 있습니다.

 

중개사가 계약 체결을 위한 업무를 완료했다면 계약이 잔금까지 진행되지 않았다는 이유만으로 반환의무가 생기는 것은 아닐 수 있습니다.

 

다음 상황이라면 반환을 요구할 근거가 있는지 검토할 수 있습니다.

• 계약이 실제로 성립하지 않은 경우
• 중개를 의뢰하거나 보수 지급을 약정하지 않은 경우
• 법정 상한을 초과해 지급한 경우
• 중개사의 고의·과실 때문에 계약이 무효·취소·해제된 경우
• 계약 취소 시 복비를 반환하기로 별도 약정한 경우

중개사무소에 반환을 요청할 때는 계약서, 확인·설명서, 문자, 계좌이체 내역과 계약 취소 사유를 확인할 수 있는 자료를 준비합니다.

복비 분쟁이 생겼을 때 확인 순서

1. 계약 성립 여부 확인: 계약서뿐 아니라 문자와 송금내역을 확인합니다.
2. 취소 원인 확인: 당사자 변심인지 중개사 잘못인지 구분합니다.
3. 중개의뢰 관계 확인: 해당 중개사에게 실제로 중개를 의뢰했는지 확인합니다.
4. 보수 약정 확인: 금액과 요율, 지급 시기를 확인합니다.
5. 법정 상한 확인: 거래 유형과 거래금액에 맞게 계산했는지 확인합니다.
6. 자료 보관: 계약서·확인설명서·문자·녹취·이체내역을 보관합니다.
7. 관할 기관 문의: 중개사무소 소재지 시·군·구 부동산중개업 담당 부서에 확인합니다.

 

부동산 계약 취소와 중개수수료 자주 묻는 질문

계약금을 포기하면 중개수수료도 안 내도 되나요?

계약금과 중개수수료는 별개의 법률관계입니다. 계약이 유효하게 성립한 뒤 당사자 사정으로 해제했다면 계약금을 포기했더라도 중개보수 지급의무가 남을 수 있습니다.

매도인이 계약금 배액을 돌려주면 복비도 매도인이 모두 내나요?

계약금 배액 반환은 매도인과 매수인 사이의 계약 해제 문제입니다. 매도인과 매수인은 각각 자신이 의뢰한 중개사와의 중개보수 관계를 별도로 확인해야 합니다.

계약서를 쓴 당일 취소해도 복비를 내야 하나요?

계약서를 작성해 계약이 성립했고 중개업무가 완료됐다면 같은 날 취소했더라도 중개보수 문제가 남을 수 있습니다. 취소까지 걸린 시간보다 계약 성립과 취소 사유가 중요합니다.

가계약금만 보냈다가 취소하면 복비가 발생하나요?

가계약금이라는 명칭만으로 판단할 수 없습니다. 매매가격·보증금·지급일 등 주요 조건에 최종 합의해 계약이 성립했는지 확인해야 합니다.

계약서를 작성하지 않았으면 중개수수료가 없나요?

계약은 구두나 문자로도 성립할 수 있으므로 계약서가 없다는 이유만으로 복비가 없다고 단정할 수 없습니다. 당사자의 최종 합의와 중개업무 완료 여부를 확인해야 합니다.

대출이 거절돼 계약을 취소하면 복비를 내야 하나요?

대출 불승인 특약과 중개보수 약정을 확인해야 합니다. 대출이 나오지 않았다는 이유만으로 복비가 자동 면제되지는 않을 수 있습니다.

중개사가 근저당을 잘못 설명해 계약을 취소했습니다

중개사의 고의나 과실 때문에 거래가 취소·해제된 사실이 인정되면 공인중개사법상 중개보수를 지급하지 않아도 될 수 있습니다. 설명자료와 계약 취소 사유를 함께 확보하세요.

상대방 잘못으로 계약이 취소돼도 제가 복비를 내야 하나요?

상대방 잘못으로 계약이 끝났더라도 본인이 의뢰한 중개사와의 보수 관계는 별도로 남을 수 있습니다. 계약서의 위약금과 손해배상 약정에 복비를 포함해 상대방에게 청구할 수 있는지도 확인해야 합니다.

계약이 취소됐는데 중개사가 상한액 전부를 요구합니다

상한요율은 받을 수 있는 최고 한도이며 실제 금액은 협의 대상입니다. 중개보수 약정과 산출내역, 계약 취소 원인을 확인한 뒤 감액을 협의할 수 있습니다.

이미 낸 중개수수료를 환불받을 수 있나요?

당사자 변심으로 계약이 해제됐다면 반환이 어려울 수 있습니다. 계약 불성립, 중개 미의뢰, 상한 초과 또는 중개사의 고의·과실이 있었다면 반환 가능성을 별도로 검토할 수 있습니다.

결론

부동산 계약이 유효하게 성립한 뒤 매수인·매도인 또는 임대인·임차인의 변심이나 개인 사정으로 해제됐다면 중개수수료 지급의무가 남을 수 있습니다. 계약금을 포기하거나 배액으로 반환한 사실만으로 복비가 자동 면제되는 것은 아닙니다.

 

가계약금만 보냈거나 계약서를 작성하지 않은 경우에는 계약의 주요 조건에 최종 합의했는지 확인해야 합니다. 계약이 실제로 성립하지 않았다면 법정 중개보수 전액을 그대로 부담하는 경우와 다르게 판단될 수 있습니다.

 

공인중개사의 고의나 과실 때문에 거래가 무효·취소 또는 해제됐다면 중개보수를 지급하지 않아도 될 수 있습니다. 복비 청구를 받았다면 계약 성립 여부, 취소 원인, 중개의뢰 관계와 중개보수 약정을 순서대로 확인하시기 바랍니다.

 

 

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