오피스텔 중개수수료 계산 방법｜월세 복비 0.4%가 적용되는 조건

오피스텔 중개수수료는 모든 계약에 같은 요율을 적용하지 않습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 전세·월세 등 임대차 0.4%의 상한요율을 적용합니다. 이 조건을 충족하지 못하면 거래금액의 0.9% 이내에서 공인중개사와 중개보수를 협의합니다.

오피스텔 중개수수료 핵심 요율

• 조건 충족 오피스텔 매매·교환: 거래금액의 0.5% 이내
• 조건 충족 오피스텔 전세·월세: 거래금액의 0.4% 이내
• 조건을 충족하지 못한 오피스텔: 거래금액의 0.9% 이내에서 협의
• 월세 거래금액: 보증금+(월세×100)
• 100배 계산 결과가 5,000만원 미만: 보증금+(월세×70)으로 재계산

복비는 일상적으로 사용하는 표현이고 법령상 공식 명칭은 중개보수입니다. 아래 내용은 2026년 7월 26일 기준 공인중개사법 시행규칙과 국토교통부·공공기관의 공식 요율 안내를 바탕으로 정리했습니다.

오피스텔 중개수수료 0.4% 적용 조건

오피스텔 임대차에 0.4% 상한요율을 적용하려면 다음 조건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 충족하지 못하면 주택 외 중개대상물 기준인 0.9% 이내 요율이 적용될 수 있습니다.

확인 조건	확인 내용
건축물 용도	건축법상 오피스텔에 해당하는지
전용면적	85㎡ 이하인지
부엌	상·하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌인지
화장실	전용 수세식 화장실이 있는지
목욕시설	욕조 또는 샤워시설 등 전용 목욕시설을 갖췄는지

일반적인 원룸형 오피스텔은 위 조건을 갖춘 경우가 많지만, 오피스텔이라는 이름만 보고 0.4%를 바로 적용해서는 안 됩니다. 건축물대장과 전용면적, 실제 내부 시설을 확인해야 합니다.

전용면적 85㎡는 공급면적이 아닙니다

85㎡ 기준은 공급면적이나 계약면적이 아닌 전용면적입니다. 분양광고나 매물정보에 표시된 전체 면적만 보고 판단하지 말고 집합건축물대장 전유부의 전용면적을 확인하는 것이 좋습니다.

전용면적이 정확히 85㎡라면 ‘85㎡ 이하’ 조건에 포함됩니다. 85㎡를 초과하면 나머지 시설을 모두 갖췄더라도 별도 오피스텔 요율 적용 대상에서 벗어날 수 있습니다.

실제로 거주한다고 0.4%가 되는 것은 아닙니다

계약서에 ‘주거용’이라고 쓰거나 임차인이 전입신고를 하고 실제로 거주한다는 사실만으로 오피스텔 임대차 요율이 결정되지는 않습니다.

중개보수에서는 건축법상 오피스텔인지, 전용면적과 전용 부엌·화장실·목욕시설 조건을 충족했는지가 중요합니다. 실제 이용 목적과 중개보수 적용 기준을 구분해야 합니다.

‘주거용 오피스텔’이라는 표현만 믿지 마세요

부동산 광고에서 주거용 오피스텔이라고 표시했더라도 법령상 요율 적용 조건을 모두 갖췄는지는 별도로 확인해야 합니다. 계약 전에 중개보수 산출 근거를 요청하는 것이 좋습니다.

건축물대장에서 오피스텔 조건 확인하기

건축물대장은 정부24에서 누구나 열람할 수 있습니다. 오피스텔처럼 호실별로 구분된 건물은 집합건축물대장 전유부를 선택해 계약할 동·호수를 정확하게 확인합니다.

1. 정부24 접속: 건축물대장 발급·열람 서비스를 찾습니다.
2. 주소 입력: 계약할 오피스텔의 도로명주소나 지번주소를 입력합니다.
3. 대장 종류 선택: 집합건축물대장 전유부를 선택합니다.
4. 동·호수 선택: 실제 계약할 호실을 선택합니다.
5. 용도 확인: 해당 호실의 용도가 오피스텔인지 확인합니다.
6. 전용면적 확인: 85㎡ 이하인지 확인합니다.

정부24에서 건축물대장 발급·열람하기 →

건축물대장에서는 건축물 용도와 전용면적을 확인할 수 있습니다. 전용 입식 부엌과 화장실·목욕시설은 실제 매물 상태와 중개대상물 확인·설명서를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

오피스텔 중개수수료 요율표

오피스텔 구분	거래 유형	상한요율
전용면적 85㎡ 이하·시설 조건 충족	매매·교환	0.5%
	전세·월세 등 임대차	0.4%
위 조건을 충족하지 못한 오피스텔	매매·교환·임대차 등	0.9% 이내 협의

0.5%, 0.4%와 0.9%는 반드시 그대로 지급해야 하는 고정요율이 아니라 공인중개사가 받을 수 있는 상한요율입니다. 실제 중개보수는 상한 범위 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정합니다.

국가법령정보센터에서 오피스텔 중개보수 기준 확인하기 →

오피스텔 중개수수료와 주택 복비 차이

아파트나 일반 주택은 거래금액 구간에 따라 상한요율이 달라지고 일부 저가 거래에는 별도 한도액이 있습니다. 반면 조건을 충족한 오피스텔은 거래금액 구간과 관계없이 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 상한요율을 적용합니다.

구분	주택	조건 충족 오피스텔
요율 적용	거래금액 구간별 요율	매매 0.5%·임대차 0.4%
저가 거래 한도액	일부 구간에 별도 한도액 있음	별도 구간별 한도액 없음
적용 기준	주택 여부와 거래금액	오피스텔·면적·시설 조건

이 차이 때문에 저렴한 오피스텔 월세계약에서 주택 임대차 한도액인 20만원이나 30만원을 그대로 적용하면 계산이 달라질 수 있습니다.

 

오피스텔 매매 중개수수료 계산

전용면적과 시설 조건을 충족한 오피스텔 매매는 실제 매매가격에 0.5%를 곱해 상한액을 계산합니다.

오피스텔 매매 중개보수 상한

매매가격 × 0.5%

매매가격 2억5,000만원 계산 예시

2억5,000만원 × 0.5% = 125만원

125만원은 한쪽 중개의뢰인에게 적용되는 중개보수 상한입니다. 매도인과 매수인이 하나의 125만원을 절반씩 내는 구조가 아니라, 각각 자신이 의뢰한 중개에 대해 별도의 상한 범위에서 부담할 수 있습니다.

매매가격 4억원 계산 예시

4억원 × 0.5% = 200만원

계산 결과는 최고 한도입니다. 계약서에 서명하기 전에 실제 중개보수 금액과 최종 결제액을 협의해야 합니다.

오피스텔 전세 중개수수료 계산

전세는 전세보증금이 거래금액입니다. 조건을 충족한 오피스텔은 전세보증금에 0.4%를 곱해 중개보수 상한을 계산합니다.

전세보증금 2억원 계산 예시

2억원 × 0.4% = 80만원

전세보증금 8,000만원 계산 예시

8,000만원 × 0.4% = 32만원

일반 주택이라면 거래금액 구간과 한도액을 별도로 확인하지만, 별도 오피스텔 요율에는 주택과 같은 30만원 한도액이 규정돼 있지 않습니다.

오피스텔 월세 중개수수료 계산

월세는 보증금에 월세 환산액을 더해 거래금액을 계산합니다. 오피스텔도 주택과 같은 월세 거래금액 산식을 사용합니다.

월세 거래금액 계산

1차 계산: 보증금+(월세×100)

1차 결과가 5,000만원 미만: 보증금+(월세×70)으로 재계산

보증금 1,000만원·월세 70만원 계산

1. 거래금액: 1,000만원+(70만원×100)=8,000만원
2. 1차 결과가 5,000만원 이상이므로 70배로 재계산하지 않음
3. 조건 충족 오피스텔 임대차 상한요율 0.4% 적용

8,000만원 × 0.4% = 32만원

보증금 500만원·월세 40만원 계산

1. 1차 거래금액: 500만원+(40만원×100)=4,500만원
2. 1차 결과가 5,000만원 미만이므로 70배로 재계산
3. 최종 거래금액: 500만원+(40만원×70)=3,300만원
4. 조건 충족 오피스텔 임대차 상한요율 0.4% 적용

3,300만원 × 0.4% = 13만2,000원

동일한 보증금 500만원·월세 40만원이라도 일반 주택은 주택 임대차 요율을 적용하고, 조건을 충족한 오피스텔은 0.4% 요율을 적용하기 때문에 계산 결과가 달라집니다.

0.9% 요율이 적용되는 오피스텔 계산

전용면적이 85㎡를 초과하거나 법령에서 정한 전용 부엌·화장실·목욕시설 조건을 충족하지 못하면 거래금액의 0.9% 이내에서 중개보수를 협의할 수 있습니다.

보증금 1,000만원·월세 70만원 계약의 거래금액은 8,000만원입니다.

8,000만원 × 0.9% = 72만원

72만원은 받을 수 있는 최고 한도를 계산한 금액입니다. 0.9%를 반드시 그대로 내는 것이 아니라 중개사무소에 게시된 상한요율과 협의한 실제 요율을 확인해야 합니다.

0.4%와 0.9%는 차이가 큽니다

거래금액 8,000만원을 기준으로 0.4%는 32만원, 0.9%는 72만원입니다. 계약 전 적용요율과 그 근거를 확인하지 않으면 예상보다 높은 복비를 안내받을 수 있습니다.

오피스텔 중개수수료는 상한 안에서 협의합니다

2026년 법제처 법령해석에서도 오피스텔 중개보수는 별표에 정해진 상한요율을 기계적으로 적용하는 고정 금액이 아니라, 상한 범위에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정해야 한다고 설명했습니다.

중개보수를 협의할 때는 다음 항목을 확인합니다.

• 건축물대장상 해당 호실의 용도
• 전용면적 85㎡ 이하 여부
• 부엌·화장실·목욕시설 조건
• 매매·전세·월세 중 거래 유형
• 월세라면 환산한 최종 거래금액
• 적용 상한요율이 0.5%·0.4%·0.9% 중 무엇인지
• 협의한 실제 중개보수 요율과 금액
• 최종 결제금액과 증빙 발급 방법

중개대상물 확인·설명서에는 중개보수와 산출내역을 적는 항목이 있습니다. 계약서에 서명하기 전에 요율과 계산금액이 협의 내용과 같은지 확인하는 것이 좋습니다.

오피스텔 중개수수료 계산 체크리스트

• 매물 이름이 아니라 건축물대장에서 오피스텔 여부를 확인합니다.
• 집합건축물대장 전유부에서 전용면적을 확인합니다.
• 전용면적이 정확히 85㎡ 이하인지 확인합니다.
• 전용 입식 부엌과 상·하수도 시설을 확인합니다.
• 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 확인합니다.
• 매매는 0.5%, 임대차는 0.4% 상한이 적용되는지 확인합니다.
• 조건을 충족하지 못하면 0.9% 이내 협의 대상인지 확인합니다.
• 월세는 보증금과 월세를 환산해 거래금액을 계산합니다.
• 상한액보다 낮은 실제 중개보수를 계약 전에 협의합니다.
• 확인·설명서의 중개보수 산출내역을 확인합니다.

서울시 부동산 중개보수 계산기에서 확인하기 →

오피스텔 중개수수료 자주 묻는 질문

오피스텔에서 실제로 거주하면 월세 복비는 무조건 0.4%인가요?

아닙니다. 실제 거주 여부만으로 결정하지 않습니다. 건축법상 오피스텔이면서 전용면적 85㎡ 이하, 전용 부엌·수세식 화장실·목욕시설 조건을 모두 갖춰야 합니다.

전용면적이 정확히 85㎡이면 0.4%를 적용할 수 있나요?

85㎡ 이하 조건에 포함됩니다. 다만 전용면적 외에 부엌·화장실과 목욕시설 조건도 함께 충족해야 합니다.

공급면적이 85㎡를 넘으면 0.4%를 적용할 수 없나요?

기준은 공급면적이 아니라 전용면적입니다. 집합건축물대장 전유부에서 전용면적을 확인해야 합니다.

계약서에 주거용이라고 쓰면 0.4%가 적용되나요?

계약서 문구만으로 요율이 결정되지는 않습니다. 건축물대장상 용도와 전용면적, 실제 시설 조건을 함께 확인해야 합니다.

오피스텔 월세도 월세에 100을 곱하나요?

먼저 보증금에 월세 100배를 더합니다. 그 결과가 5,000만원 미만이면 월세 70배 방식으로 다시 거래금액을 계산합니다.

저가 오피스텔 월세에도 20만원 한도액이 적용되나요?

조건을 충족한 오피스텔은 주택 임대차 요율표가 아니라 별도의 오피스텔 요율을 적용합니다. 별도 오피스텔 요율표에는 주택의 저가 거래와 같은 20만원·30만원 한도액이 규정돼 있지 않습니다.

0.9% 요율은 반드시 전부 내야 하나요?

아닙니다. 0.9%는 받을 수 있는 최고 한도입니다. 중개사무소에 게시된 실제 상한요율과 그 범위에서 협의한 금액을 확인해야 합니다.

매매 오피스텔과 월세 오피스텔 요율이 다른가요?

조건을 충족한 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 전세·월세 등 임대차 0.4%의 상한요율이 적용됩니다.

임대인과 임차인이 계산된 복비를 절반씩 내나요?

하나의 중개보수를 절반씩 나누는 구조가 아닙니다. 임대인과 임차인은 각각 자신이 의뢰한 중개에 대해 별도의 상한 범위에서 중개보수를 부담할 수 있습니다.

오피스텔 중개수수료 적용이 잘못된 것 같으면 어디에 확인하나요?

중개계약서, 중개대상물 확인·설명서와 지급 증빙을 준비해 중개사무소 소재지 관할 시·군·구의 부동산중개업 담당 부서에 적용 기준을 확인할 수 있습니다.

마무리 하며

오피스텔 중개수수료는 전용면적과 내부 시설 조건에 따라 달라집니다. 건축법상 오피스텔이면서 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖췄다면 매매·교환 0.5%, 전세·월세 등 임대차 0.4%의 상한요율을 적용합니다.

 

위 조건을 충족하지 못하면 매매와 임대차 모두 거래금액의 0.9% 이내에서 중개보수를 협의할 수 있습니다. 실제로 거주하거나 계약서에 주거용이라고 표시한 사실만으로 0.4%가 자동 적용되지는 않습니다.

 

계약 전에는 집합건축물대장 전유부에서 오피스텔 용도와 전용면적을 확인하고, 중개대상물 확인·설명서에서 시설과 중개보수 산출내역을 확인하세요. 0.5%, 0.4%와 0.9%는 고정 수수료가 아닌 상한요율이므로 실제 지급액은 상한 범위에서 협의할 수 있습니다.

 

 

 

함께 보면 좋은 정보

국민연금 예상수령액 조회 방법｜로그인 조회와 모의계산 차이

 

전세사기 피하는 법｜계약금 보내기 전 확인할 서류 8가지