월세 복비 계산 방법｜보증금 500만원·1,000만원이면 얼마일까

월세 복비 계산은 먼저 보증금에 한 달 월세의 100배를 더해 거래금액을 구하는 것부터 시작합니다. 계산 결과가 5,000만원 미만일 때만 월세에 70을 곱해 다시 계산하고, 최종 거래금액에 해당하는 임대차 상한요율을 적용합니다. 보증금이 같아도 월세에 따라 적용 구간이 달라지므로 보증금만 보고 중개수수료를 판단하면 안 됩니다.

월세 복비 계산 순서

1. 1차 거래금액: 보증금 + 월세 × 100
2. 5,000만원 이상: 1차 거래금액을 그대로 사용
3. 5,000만원 미만: 보증금 + 월세 × 70으로 재계산
4. 요율 적용: 최종 거래금액에 해당하는 상한요율을 곱함
5. 한도 확인: 계산액과 구간별 한도액 중 낮은 금액 적용

복비는 일상적으로 사용하는 표현이고 법령상 공식 명칭은 중개보수입니다. 아래 내용은 2026년 7월 26일 기준 공인중개사법령과 서울시 공식 중개보수 요율표를 바탕으로 정리했습니다. 주택 중개보수는 시·도 조례로 정하므로 실제 계약 지역의 최신 요율표도 함께 확인해야 합니다.

월세 복비는 보증금만으로 계산하지 않습니다

전세는 보증금 전액을 거래금액으로 사용하지만, 월세는 보증금과 월세가 함께 있으므로 월세를 일정 금액으로 환산해야 합니다.

월세 거래금액 기본식

보증금 + 한 달 월세 × 100

예를 들어 보증금 500만원에 월세 60만원인 계약은 보증금 500만원만 보고 5,000만원 미만 구간을 적용하지 않습니다. 월세 60만원의 100배인 6,000만원을 보증금에 더해 거래금액을 6,500만원으로 계산해야 합니다.

이렇게 계산한 거래금액을 기준으로 상한요율과 한도액을 확인합니다.

월세 100배와 70배는 언제 적용할까

월세 복비 계산에서 가장 많이 틀리는 부분은 100배와 70배 중 하나를 임의로 선택하는 것입니다. 먼저 무조건 월세에 100을 곱해 계산한 뒤, 결과가 5,000만원 미만일 때만 70배 방식으로 다시 계산합니다.

1차 계산 결과	최종 거래금액 계산	적용 방법
5,000만원 이상	보증금 + 월세 × 100	1차 결과를 그대로 사용
5,000만원 미만	보증금 + 월세 × 70	70배 방식으로 재계산
정확히 5,000만원	보증금 + 월세 × 100	5,000만원 미만이 아니므로 재계산하지 않음

처음부터 70을 곱하면 안 됩니다

보증금과 월세가 적어 보인다는 이유로 처음부터 70배를 적용하는 것은 올바른 계산 순서가 아닙니다. 반드시 100배로 먼저 계산하고 5,000만원 미만인지 확인해야 합니다.

주택 월세 중개수수료 상한요율

월세 거래금액을 계산한 뒤에는 주택 임대차 중개보수 요율표에서 해당 구간을 찾습니다.

임대차 거래금액	상한요율	한도액
5,000만원 미만	0.5%	20만원
5,000만원 이상 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 이상 6억원 미만	0.3%	없음
6억원 이상 12억원 미만	0.4%	없음
12억원 이상 15억원 미만	0.5%	없음
15억원 이상	0.6%	없음

상한요율을 곱해 나온 금액이 한도액보다 높다면 한도액까지만 적용합니다. 5,000만원 미만 구간은 최대 20만원, 5,000만원 이상 1억원 미만 구간은 최대 30만원입니다.

 

요율표로 계산한 금액은 반드시 그대로 내야 하는 고정 수수료가 아니라 공인중개사가 받을 수 있는 최고 한도입니다. 실제 중개보수는 그 범위 안에서 협의할 수 있습니다.

보증금 500만원·월세 40만원 복비 계산

먼저 보증금에 월세 100배를 더합니다.

1차 계산

500만원 + 40만원 × 100 = 4,500만원

1차 계산 결과가 5,000만원 미만이므로 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다.

최종 거래금액

500만원 + 40만원 × 70 = 3,300만원

중개보수 상한

3,300만원 × 0.5% = 16만5,000원

계산 결과가 5,000만원 미만 구간의 한도액인 20만원보다 낮으므로 중개보수 상한은 16만5,000원입니다.

보증금 500만원·월세 60만원 복비 계산

거래금액

500만원 + 60만원 × 100 = 6,500만원

중개보수 상한

6,500만원 × 0.4% = 26만원

1차 계산 결과가 5,000만원 이상이므로 70배 방식으로 다시 계산하지 않습니다. 거래금액 6,500만원은 5,000만원 이상 1억원 미만 구간에 해당하고, 계산 결과 26만원은 한도액 30만원보다 낮습니다.

보증금 1,000만원·월세 50만원 복비 계산

거래금액

1,000만원 + 50만원 × 100 = 6,000만원

중개보수 상한

6,000만원 × 0.4% = 24만원

거래금액이 6,000만원이므로 0.4% 상한요율을 적용합니다. 계산 결과가 해당 구간의 30만원 한도보다 낮아 24만원이 상한액입니다.

보증금 1,000만원·월세 70만원 복비 계산

거래금액

1,000만원 + 70만원 × 100 = 8,000만원

상한요율 계산

8,000만원 × 0.4% = 32만원

최종 상한액

해당 구간의 한도액이 30만원이므로 최대 30만원

요율만 곱하면 32만원이지만 5,000만원 이상 1억원 미만 임대차의 한도액은 30만원입니다. 따라서 중개보수 상한은 30만원입니다.

보증금 500만원·1,000만원 계산 결과 비교

계약 조건	최종 거래금액	적용요율	중개보수 상한
보증금 500만원·월세 40만원	3,300만원	0.5%	16만5,000원
보증금 500만원·월세 60만원	6,500만원	0.4%	26만원
보증금 1,000만원·월세 50만원	6,000만원	0.4%	24만원
보증금 1,000만원·월세 70만원	8,000만원	0.4%	30만원

보증금이 1,000만원이라고 해서 보증금 500만원인 계약보다 항상 복비가 높은 것은 아닙니다. 최종 중개수수료는 보증금과 월세를 환산한 전체 거래금액, 적용요율과 구간별 한도액으로 결정됩니다.

거래금액이 정확히 5,000만원인 경우

보증금 500만원, 월세 45만원인 계약을 계산하면 다음과 같습니다.

500만원 + 45만원 × 100 = 5,000만원

5,000만원 × 0.4% = 20만원

70배 방식은 1차 계산 결과가 5,000만원보다 작을 때 적용합니다. 정확히 5,000만원이라면 재계산하지 않고 5,000만원 이상 1억원 미만 구간의 0.4%를 적용합니다.

거래금액이 1억원이면 적용요율이 달라집니다

보증금 2,000만원, 월세 80만원인 계약은 거래금액이 정확히 1억원입니다.

2,000만원 + 80만원 × 100 = 1억원

1억원 × 0.3% = 30만원

거래금액이 1억원 미만이면 0.4% 구간이지만, 정확히 1억원부터는 1억원 이상 6억원 미만 구간의 0.3%를 적용합니다.

요율이 낮아진다고 해서 항상 중개수수료도 크게 줄어드는 것은 아닙니다. 거래금액이 함께 증가하므로 최종 금액을 직접 계산해야 합니다.

관리비도 월세에 포함해 계산할까

공식 월세 거래금액 계산식은 보증금과 차임을 기준으로 합니다. 계약서에 구분된 일반적인 공용관리비는 월세에 합산해 복비를 계산하지 않습니다.

다만 실제 임대료 일부를 관리비라는 이름으로 정해 놓은 계약이라면 단순한 공용관리비와 다를 수 있습니다. 관리비가 주변 시세보다 지나치게 높거나 정액으로 표시돼 있다면 다음 항목을 확인하는 것이 좋습니다.

• 일반관리비와 사용료가 구분돼 있는지
• 전기·수도·가스요금이 별도인지
• 인터넷·청소·주차 등 관리비 항목이 무엇인지
• 실제 사용량과 관계없이 고정 금액을 받는지
• 중개대상물 확인·설명서에 관리비 항목이 기재됐는지

중개수수료는 계산액보다 낮게 협의할 수 있습니다

중개보수 요율표로 계산한 금액은 공인중개사가 받을 수 있는 최고 한도입니다. 상한액보다 낮은 금액으로 협의하는 것은 가능합니다.

예를 들어 보증금 500만원·월세 60만원의 계산상 상한이 26만원이더라도 20만원 또는 22만원으로 협의할 수 있습니다. 다만 중개사가 상한액보다 낮게 받아야 할 의무가 있는 것은 아니므로 계약 전에 합의해야 합니다.

계약서 작성 전에 확인할 사항

• 월세 거래금액 계산이 정확한지
• 100배와 70배를 올바른 순서로 적용했는지
• 적용요율과 한도액이 맞는지
• 협의한 실제 중개보수는 얼마인지
• 부가가치세가 포함된 최종 금액인지
• 임대인과 임차인이 각각 얼마를 부담하는지
• 중개보수를 언제 지급하는지

임대인과 임차인이 반씩 나누는 것이 아닙니다

월세 복비 상한이 24만원으로 계산됐다고 해서 임대인과 임차인이 12만원씩 나누는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인은 각각 자신의 중개 의뢰에 대한 보수를 부담할 수 있습니다.

한 중개사무소가 임대인과 임차인을 모두 중개한 경우에도 각 당사자에게 별도의 상한액이 적용될 수 있습니다. 다만 실제 중개 의뢰 여부와 보수 약정에 따라 부담 관계가 달라질 수 있습니다.

부가가치세가 추가될 수 있습니다

요율표로 계산한 금액은 중개보수 상한을 확인하기 위한 금액입니다. 실제 결제 단계에서는 중개사무소의 과세유형과 협의 내용에 따라 부가가치세가 별도로 표시될 수 있습니다.

공인중개사에게 제시받은 금액이 중개보수만을 의미하는지, 부가가치세까지 포함한 최종 결제금액인지 확인해야 합니다.

총 결제금액으로 확인하세요

“복비 30만원”이라고 안내받았더라도 부가가치세 포함 여부에 따라 실제 지급액이 달라질 수 있습니다. 계좌이체 전에 최종 금액과 영수증 발급 방식을 확인하는 것이 좋습니다.

현금이나 계좌이체로 내면 현금영수증을 받습니다

부동산중개업은 현금영수증 의무발행업종입니다. 부가가치세를 포함한 거래금액이 건당 10만원 이상이고 현금 또는 계좌이체로 중개보수를 지급했다면 소비자가 요구하지 않아도 현금영수증을 발급해야 합니다.

발급받은 현금영수증에서 다음 내용을 확인합니다.

• 중개사무소 상호와 사업자등록번호
• 중개보수를 지급한 날짜
• 공급가액과 부가가치세
• 실제 지급한 총금액
• 소득공제용 또는 지출증빙용 구분

국세청에서 현금영수증 의무발행 기준 확인하기 →

월세 복비 계산 전에 확인할 체크리스트

• 계약 대상이 주택인지 오피스텔인지 확인합니다.
• 보증금과 한 달 월세를 정확하게 확인합니다.
• 월세에 100을 곱해 1차 거래금액을 계산합니다.
• 1차 결과가 5,000만원 미만일 때만 70배로 재계산합니다.
• 최종 거래금액에 맞는 상한요율을 찾습니다.
• 구간별 한도액이 있는지 확인합니다.
• 상한액 안에서 실제 중개보수를 협의합니다.
• 부가가치세를 포함한 최종 지급액을 확인합니다.
• 지급 후 현금영수증이나 카드전표를 보관합니다.

서울시 부동산 중개보수 요율표 확인하기 →

월세 복비 자주 묻는 질문

월세 복비는 보증금에만 요율을 곱하나요?

아닙니다. 보증금에 월세 환산액을 더해 거래금액을 계산한 뒤 해당 구간의 요율을 적용합니다.

월세에는 무조건 100을 곱하나요?

먼저 월세에 100을 곱해 계산합니다. 그 결과가 5,000만원 미만일 때만 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다.

거래금액이 정확히 5,000만원이면 70배를 적용하나요?

적용하지 않습니다. 70배 재계산은 1차 결과가 5,000만원 미만일 때만 사용합니다. 정확히 5,000만원이면 100배로 계산한 결과를 그대로 사용합니다.

보증금 500만원에 월세 40만원이면 복비는 얼마인가요?

100배 계산 결과가 4,500만원이므로 70배로 다시 계산합니다. 최종 거래금액은 3,300만원이며, 0.5%를 적용한 중개보수 상한은 16만5,000원입니다.

보증금 1,000만원에 월세 70만원이면 얼마인가요?

거래금액은 8,000만원이고 0.4%를 곱하면 32만원입니다. 해당 구간의 한도액이 30만원이므로 최종 중개보수 상한은 30만원입니다.

관리비에도 100을 곱해 복비를 계산하나요?

공식 거래금액 계산은 보증금과 차임을 기준으로 합니다. 계약서에 별도로 구분된 일반적인 관리비는 월세 환산액에 더하지 않습니다.

상한요율로 계산한 금액을 모두 내야 하나요?

상한액은 공인중개사가 받을 수 있는 최고 금액입니다. 그 범위 안에서 실제 지급액을 낮게 협의할 수 있지만, 계약서를 작성하기 전에 합의하는 것이 좋습니다.

임대인과 임차인이 계산된 복비를 절반씩 내나요?

하나의 복비를 절반씩 나누는 구조가 아닙니다. 임대인과 임차인은 각각 자신이 의뢰한 중개업무에 대한 보수를 부담할 수 있습니다.

원룸과 아파트 월세 복비 계산법이 다른가요?

두 계약 모두 법령상 주택에 해당한다면 같은 주택 임대차 계산방식을 적용합니다. 오피스텔이나 상가라면 적용요율이 달라질 수 있습니다.

계좌이체로 복비를 내면 현금영수증을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 부동산중개업은 현금영수증 의무발행업종이므로 건당 10만원 이상 현금 거래는 소비자의 요청이 없어도 발급 대상입니다.

정리

월세 복비는 먼저 `보증금+(월세×100)`으로 거래금액을 계산합니다. 결과가 5,000만원 미만일 때만 `보증금+(월세×70)`으로 다시 계산한 뒤 최종 거래금액에 상한요율을 적용합니다.

 

보증금 500만원·월세 40만원은 계산상 중개보수 상한이 16만5,000원이고, 보증금 500만원·월세 60만원은 26만원입니다. 보증금 1,000만원·월세 50만원은 24만원이며, 보증금 1,000만원·월세 70만원은 한도액을 적용해 최대 30만원입니다.

 

계산 결과는 반드시 그대로 내야 하는 고정 수수료가 아니라 최고 한도입니다. 계약 전에 실제 중개보수와 부가가치세 포함 여부를 협의하고, 현금이나 계좌이체로 지급했다면 현금영수증도 확인하시기 바랍니다.

 

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